Huurrecht blijft van toepassing in faillissement
Een faillissement heeft in beginsel geen gevolgen voor lopende wederkerige overeenkomsten. Een curator is niet bevoegd om overeenkomsten op te zeggen, tenzij de wet of de overeenkomst hem (of de wederpartij) daartoe bevoegd maakt. Het ‘gewone’ huurrecht is dan ook tijdens een faillissement van toepassing. Als uitgangspunt geldt daarom dat een hoofd- en onderhuurovereenkomst blijft bestaan. Partijen moeten zich aan de rechten en verplichtingen uit die huurovereenkomst (blijven) houden.
Let op: indien in de huurovereenkomst een onderverhuurverbod is opgenomen, dient de curator dit verbod te respecteren. Hij mag dus niet in strijd met het onderverhuurverbod het gehuurde in gebruik geven aan een derde, bijvoorbeeld voor het houden van een executieverkoop. Doet de curator dit wel, dan kan dit zijn persoonlijke aansprakelijkheid meebrengen. Dit geldt overigens niet wanneer het gehuurde ten tijde van de faillietverklaring reeds (bevoegd of onbevoegd) onderverhuurd was.
Beëindiging op grond van het ‘gewone’ huurrecht
Het ‘gewone’ huurrecht stelt afhankelijk van het object van het gehuurde (lees: woonruimte, 290-bedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte) vereisten aan de manier waarop de verhuurder een huurovereenkomst kan opzeggen. Met name ten aanzien van woonruimte en 290-bedrijfsruimte gelden strikte formaliteiten. Als de huurder weigert het gehuurde te verlaten is de gang naar de rechter onvermijdelijk. In dat geval toetst de rechter of de verhuurder – met inachtneming van de wettelijke en contractuele vereisten – rechtsgeldig tot opzegging is overgegaan. Uit de praktijk blijkt dat dit een behoorlijke opgave kan zijn. De verhuurder dient zich ervan bewust te zijn dat beëindiging van een huurovereenkomst (in een ‘gewone’ situatie) niet zonder meer mogelijk is.
Beëindiging op grond van de Faillissementswet
In afwijking van het ‘gewone’ huurrecht bevat artikel 39 Faillissementswet een tussentijdse opzegmogelijkheid in geval van een gefailleerde huurder. In die situatie kan zowel de curator als de verhuurder de huurovereenkomst tussentijds beëindigen. Daarbij dient een opzegtermijn van maximaal drie maanden te worden gehanteerd. De huur over de opzegtermijn is boedelschuld.
Als de huurovereenkomst op grond van de Faillissementswet wordt opgezegd, moet de gefailleerde huurder het gehuurde – na afloop van de opzegtermijn –in beginsel leeg en ontruimd (en dus vrij van onderhuurders) opleveren. Daarmee eindigt de (hoofd)huurovereenkomst. Indien de curator het gehuurde vervolgens niet conform de huurovereenkomst oplevert, kan de daaruit voortvloeiende schade (slechts) als concurrente vordering ter verificatie worden aangemeld.
Faillissement van de (onder)verhuurder
Artikel 39 Faillissementswet voorziet niet in de mogelijkheid om huurovereenkomsten op te zeggen waarbij de gefailleerde partij verhuurder is. Dit betekent dat de curator van een gefailleerde verhuurder een (onder)huurovereenkomst enkel kan opzeggen op grond van het ‘gewone’ huurrecht. Zoals hiervoor besproken is dit in veel gevallen niet zomaar mogelijk: dit is afhankelijk van het object van het gehuurde en de contractuele afspraken.
Als hoofdverhuurder kun je de onderhuurovereenkomst in het geheel niet opzeggen: er is immers geen sprake van een rechtsverhouding met de onderhuurder. Als de hoofdverhuurder tevens eigenaar van het pand is, kan hij wel op grond van zijn eigendomsrecht ontruiming vorderen.
Als een hoofdhuurovereenkomst eindigt, kan een onderhuurder van zelfstandige woonruimte een beroep doen op huurbescherming, ongeacht of de onderhuur bevoegd of onbevoegd is aangegaan. Artikel 7:269 BW bepaalt namelijk dat – kort gezegd – bij beëindiging van een hoofdhuurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte de huur tussen de verhuurder en de betreffende onderhuurder wordt voortgezet. De verhuurder treedt dan in de positie van de gefailleerde onderverhuurder. Dit is slechts anders als de verhuurder binnen zes maanden na deze voortzetting bij de rechter beëindiging van de onderhuurovereenkomst vordert. Deze vordering kan enkel worden toegewezen op grond van vier limitatief wettelijk voorgeschreven gronden. Een onderhuurder van onzelfstandige woonruimte, 290-bedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte kan géén beroep doen op deze wettelijke onderhuurbescherming.
Tot slot
De verplichting het gehuurde leeg, ontruimd en vrij van onderhuurders op te leveren, geldt ook in faillissement. De curator van een gefailleerde huurder/onderverhuurder heeft echter - anders dan het 'gewone' huurrecht geen bijzondere bevoegdheden een onderhuurovereenkomst te beëindigen, ook niet als die onderhuurovereenkomst in strijd met een onderverhuurverbod is aangegaan. Als verhuurder kun je wel proberen rechtstreeks met de onderhuurder afspraken te maken over een nieuwe huurovereenkomst. Lukt dat niet of wordt dat niet wenselijk geacht, dan zal je als verhuurder/eigenaar ontruiming moeten vorderen.
Vragen over huur en faillissement? Voorziet u als verhuurder een discussie met een curator? Neem dan contact op met Steven Effting of Kristel Verkleij.
