Hoge Raad vult ‘bijzondere publiekrechtelijke last of beperking’ nader in

Op 30 januari 2015 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen waarin gedeeltelijk wordt teruggekomen van het arrest Bos/Smeenk uit 2004. In dat arrest oordeelde de Hoge Raad lasten en beperkingen die voortvloeien uit publiekrechtelijke regelgeving kunnen worden aangemerkt als ‘bijzondere lasten en beperkingen’ in de zin van art. 7:15 lid 1 BW. De Hoge Raad heeft dit oordeel gepreciseerd en aangegeven dat hiervan slechts sprake is indien de publiekrechtelijke last of beperking haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit.

De zaak
Portsight B.V. heeft in april 2008 een terrein gekocht van Verkoper met de bedoeling hierop bebouwing te realiseren. Het bouwterrein zou geleverd worden op 14 juli 2008. Portsight weigerende echter haar medewerking te verlenen aan de levering. Volgens Portsight zou Verkoper zijn verplichting hebben geschonden omdat het bouwterrein niet vrij zou zijn van alle bijzondere lasten en beperkingen in de zin van art. 7:15 lid 1 BW. Op het bouwterrein zou namelijk een bijzondere publiekrechtelijke beperking rusten doordat het bouwterrein onder het toepassingsgebied van de Beleidsregels grote rivieren (‘Beleidsregels’) valt. Op grond van deze Beleidsregels dient voor het realiseren van de voorgenomen bebouwing met Rijkswaterstaat overeenstemming te worden bereikt over de omvang van de bebouwing en over een compenserende waterberging. Daarbij bleek uit een brief Rijkswaterstaat dat er de bouwmogelijkheden waren gelimiteerd. Om deze reden meende Portsight de koopovereenkomst te kunnen ontbinden.

De procedure
In rechte vordert Verkoper dat Portsight wordt veroordeeld zijn handtekening onder de akte van levering te zetten. Volgens Verkoper zouden de verplichtingen die voortvloeien uit de Beleidsregels geen bijzondere beperking of last zijn. Zowel de rechtbank als het hof geven Verkoper gelijk. Daarop stapt Portsight naar de Hoge Raad.

De Hoge Raad oordeelt dat slechts sprake is van een ‘bijzondere’ publiekrechtelijke last of beperking in de zin van art. 7:15 BW, indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. Nu de Beleidsregels geen besluit vormen dat specifiek is gericht tot een of meer eigenaren, kunnen de uit de beleidsregels voortvloeiende lasten en beperkingen niet worden aangemerkt als ‘bijzonder’.

De Hoge Raad komt hiermee terug op de in het arrest Bos/Smeenk geformuleerde maatstaf. In dat arrest oordeelde de Hoge Raad dat art. 7:15 BW ook van toepassing is op een last of beperking met een publiekrechtelijk karakter, waarbij slechts bepalend is of de last op de desbetreffende zaak in het bijzonder rust.

Conclusie
Uit het arrest blijkt dat een last of beperking die voortvloeit uit publiekrechtelijke regelgeving alleen kan worden aangemerkt als bijzondere last of beperking in de zin van art. 7:15 lid 1 BW indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. Dit betekent dat lasten en beperkingen die voortvloeien uit bijvoorbeeld bestemmingsplannen niet onder art. 7:15 BW vallen.

In lagere rechtspraak werd in het verleden naar aanleiding van het arrest Bos/Smeenk nog wel eens anders geoordeeld. Zo werd de bestemming dienstwoning in een bestemmingsplan aangemerkt als een bijzondere last, waardoor deze beperking onder de reikwijdte van art. 7:15 BW viel. Als gevolg van dit arrest is deze jurisprudentie inmiddels achterhaald.