In een tiental arresten van 25 november 2011 (o.a.
LJN BS1685) heeft de Hoge Raad zich onder meer uitgelaten over de omvang van het complex en over de vraag of sprake is van een zogenoemde “dwangbestemming” die moet worden geëlimineerd. In de arresten komt verder aan de orde of van het zand dat zich in het onteigende bevindt een waardevermeerderende invloed uitgaat.
De arresten van 25 november 2011 hebben alle betrekking op de onteigening van gronden in de Eendrachtspolder te Zevenhuizen. Het bestemmingsplan ten behoeve waarvan onteigening plaatsvindt, voorziet in de aanleg van een waterplas met een recreatiegebied.
Geen egalisatie, want geen complex
Een van de aspecten waarover de Hoge Raad zich had uit te laten was de omvang van het complex. Volgens de onteigende had de rechtbank bij de waardebepaling ten onrechte art 40d Ow niet toegepast en daardoor geen volledige schadeloosstelling vastgesteld.
Artikel 40d Ow bevat de egalisatieregel. Onder toepassing van deze regel wordt bij het bepalen van de prijs van een deel van een complex rekening gehouden met alle, voor de verschillende delen van dat complex geldende bestemmingen. Hiermee wordt voorkomen dat onteigenden worden beloond respectievelijk gedupeerd vanwege het feit dat binnen het complex het ene stuk grond een andere (waardevoller) bestemming heeft dan het andere.
In deze zaak werd onteigend ten behoeve van de uitvoering van een bestemmingsplan dat voorzag in de realisering van een waterberging en recreatiegebied. Volgens de onteigende zouden deze gronden samen met de voor de Zuidplaspolder benodigde gronden als één geheel in exploitatie worden gebracht, zodat bij de bepaling van de waarde van het te onteigenen mede zou moeten worden gelet op de bestemmingen van de gronden in de Zuidplaspolder.
De rechtbank verwierp deze visie, in navolging van de deskundigen, om de volgende redenen:
• De bestemmingen waterberging en recreatie in de Eendragtspolder vormen een onafhankelijke ruimtelijke ontwikkeling.
• Uit de stukken volgt geen financiële relatie tussen de Eendragtspolder en de Zuidplaspolder.
De Hoge Raad oordeelt dat de rechtbank hiermee geen blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting en dat het voor het overige zozeer samenhangt met waarderingen van feitelijke aard dat het in cassatie niet op juistheid kan worden onderzocht.
Geen eliminatie van het bestemmingsplan
Het tweede middel klaagt dat de rechtbank ten onrechte niet heeft geoordeeld dat het bestemmingsplan dat als basis voor de onteigening dient moet worden vereenzelvigd met het plan voor het werk waarvoor onteigend wordt, zodat bij de waardebepaling van het onteigende de daarop rustende bestemmingen moeten worden weggedacht. Daarnaast is betoogd de deze bestemmingen had moeten worden weggedacht omdat sprake zou zijn van een dwangbestemming.
In artikel 40c Ow is de zogenaamde eliminatieregel opgenomen. Het beginsel houdt in dat bij de bepaling van de schadeloosstelling geen rekening wordt gehouden met hetgeen door de onteigenaar is aangelegd op of nabij het onteigende in het kader van het werk waarvoor onteigend wordt. In beginsel is het bestemmingsplan geen plan als bedoeld in artikel 40c Ow. Dit is slechts anders indien sprake is van een dwangbestemming Bij een dwangbestemming kan het vaststellen van de bestemming niet meer als een eigen en zelfstandige werkzaamheid van de gemeente worden beschouwd omdat de gemeente daarbij in feite geen andere keuze had dan zich aan te sluiten bij een reeds door een ander overheidslichaam ontwikkeld plan, waarbij aan het onteigende met het oog op het werk waarvoor onteigend wordt reeds een bepaalde bestemming is toegedacht. Indien sprake is van een dergelijke dwangbestemming, dan moet deze conform artikel 40c Ow worden ‘weggedacht’. Volgens de onteigende zou daarvan in dit geval sprake zijn, omdat de gemeente niet in volle vrijheid zou hebben gekozen voor een bestemmingsplan dat voorziet in een dergelijke grootschalige waterberging.
De Hoge Raad overweegt hierover dat indien bij de waardebepaling geen rekening zou moeten worden gehouden met de bestemmingen van het vigerende bestemmingsplan, rekening moet worden gehouden met de voormalige bestemming "Agrarische doeleinden". De rechtbank is bij het bepalen van de waarde van het onteigende al uitgegaan van de agrarische waarde. Het door de onteigende verlangde wegdenken zou slechts tot een hogere waarde kunnen leiden, indien aan die gronden een verwachtingswaarde toekomt die boven de agrarische waarde ligt. Van dit laatste kan echter volgens de Hoge Raad niet worden uitgegaan.
De Hoge Raad concludeert dat waar dus uitgesloten is dat het buiten beschouwing laten van de huidige bestemmingen tot een hogere waardering van het onteigende zal kunnen leiden, het middel bij gebrek aan belang niet tot cassatie kan leiden.
Winbare bodembestanddelen
Ten slotte zijn interessant de overwegingen van de Hoge Raad omtrent de al dan niet aanwezige winbare bodembestanddelen. De onteigende heeft gesteld dat als gevolg van de realisatie van het werk waarvoor wordt onteigend zand zal vrijkomen en dat het voordeel daarvan aan haar moet toekomen. Deskundigen hebben daarop gesteld dat het gaat om de vraag of de voor de onteigenaar opkomende voordelen wegens het vrijkomen van nuttig aanwendbaar zand gedeeld moeten worden met de onteigende. Dit is alleen aan de orde als er daadwerkelijk sprake is van het realiseren van dergelijke voordelen. Deskundigen hebben in hun rapport vastgesteld dat gedeputeerde staten van Zuid-Holland in 2004 hebben besloten de Eendragtspolder niet langer als potentiële zandwinlocatie te zien. Zij zijn dan ook van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is dat bij de realisering van het werk waarvoor wordt onteigend sprake zal zijn van op geld waardeerbare voordelen vanwege zandwinning. In aanvulling hierop heeft het BBL benadrukt dat er slechts drie meter diep gegraven hoeft te worden en geen sprake zal zijn van het ontgraven van zand, dat zich pas op een diepte van 15 meter bevindt. De rechtbank oordeelde dat niet aannemelijk is geworden dat hier een op geld waardeerbaar voordeel aanwezig is en zal de deskundigen in hun advies volgen.
In cassatie heeft de onteigende zich op het standpunt gesteld dat de rechtbank daarentegen een waardeverhoging had moeten aannemen, omdat een economisch verantwoorde exploitatie van de onteigende gronden voor zandwinning mogelijk is. De Hoge Raad gaat daar echter niet in mee. De Hoge Raad overweegt dat indien het onteigende winbare bodembestanddelen bevat, dat een meerwaarde kan meebrengen. Het moet dan echter wel gaan om een winning van bodembestanddelen waarvan te verwachten valt dat de daarvoor nodige vergunningen van overheidswege zullen worden verkregen. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake geweest, zodat de rechtbank geen onjuiste maatstaf heeft aangelegd door op grond van haar oordeel dat bij de realisering van het werk waarvoor onteigend is geen voordeel zal ontstaan door vrijkomend zand, geen meerwaarde aan de onteigende gronden toe te kennen, aldus de Hoge Raad.
mr. J. de Roos, onteigeningsadvocaat,
vakgroep Onteigening & Wet voorkeursrecht gemeenten
De arresten van 25 november 2011 hebben alle betrekking op de onteigening van gronden in de Eendrachtspolder te Zevenhuizen. Het bestemmingsplan ten behoeve waarvan onteigening plaatsvindt, voorziet in de aanleg van een waterplas met een recreatiegebied.
Geen egalisatie, want geen complex
Een van de aspecten waarover de Hoge Raad zich had uit te laten was de omvang van het complex. Volgens de onteigende had de rechtbank bij de waardebepaling ten onrechte art 40d Ow niet toegepast en daardoor geen volledige schadeloosstelling vastgesteld.
Artikel 40d Ow bevat de egalisatieregel. Onder toepassing van deze regel wordt bij het bepalen van de prijs van een deel van een complex rekening gehouden met alle, voor de verschillende delen van dat complex geldende bestemmingen. Hiermee wordt voorkomen dat onteigenden worden beloond respectievelijk gedupeerd vanwege het feit dat binnen het complex het ene stuk grond een andere (waardevoller) bestemming heeft dan het andere.
In deze zaak werd onteigend ten behoeve van de uitvoering van een bestemmingsplan dat voorzag in de realisering van een waterberging en recreatiegebied. Volgens de onteigende zouden deze gronden samen met de voor de Zuidplaspolder benodigde gronden als één geheel in exploitatie worden gebracht, zodat bij de bepaling van de waarde van het te onteigenen mede zou moeten worden gelet op de bestemmingen van de gronden in de Zuidplaspolder.
De rechtbank verwierp deze visie, in navolging van de deskundigen, om de volgende redenen:
• De bestemmingen waterberging en recreatie in de Eendragtspolder vormen een onafhankelijke ruimtelijke ontwikkeling.
• Uit de stukken volgt geen financiële relatie tussen de Eendragtspolder en de Zuidplaspolder.
De Hoge Raad oordeelt dat de rechtbank hiermee geen blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting en dat het voor het overige zozeer samenhangt met waarderingen van feitelijke aard dat het in cassatie niet op juistheid kan worden onderzocht.
Geen eliminatie van het bestemmingsplan
Het tweede middel klaagt dat de rechtbank ten onrechte niet heeft geoordeeld dat het bestemmingsplan dat als basis voor de onteigening dient moet worden vereenzelvigd met het plan voor het werk waarvoor onteigend wordt, zodat bij de waardebepaling van het onteigende de daarop rustende bestemmingen moeten worden weggedacht. Daarnaast is betoogd de deze bestemmingen had moeten worden weggedacht omdat sprake zou zijn van een dwangbestemming.
In artikel 40c Ow is de zogenaamde eliminatieregel opgenomen. Het beginsel houdt in dat bij de bepaling van de schadeloosstelling geen rekening wordt gehouden met hetgeen door de onteigenaar is aangelegd op of nabij het onteigende in het kader van het werk waarvoor onteigend wordt. In beginsel is het bestemmingsplan geen plan als bedoeld in artikel 40c Ow. Dit is slechts anders indien sprake is van een dwangbestemming Bij een dwangbestemming kan het vaststellen van de bestemming niet meer als een eigen en zelfstandige werkzaamheid van de gemeente worden beschouwd omdat de gemeente daarbij in feite geen andere keuze had dan zich aan te sluiten bij een reeds door een ander overheidslichaam ontwikkeld plan, waarbij aan het onteigende met het oog op het werk waarvoor onteigend wordt reeds een bepaalde bestemming is toegedacht. Indien sprake is van een dergelijke dwangbestemming, dan moet deze conform artikel 40c Ow worden ‘weggedacht’. Volgens de onteigende zou daarvan in dit geval sprake zijn, omdat de gemeente niet in volle vrijheid zou hebben gekozen voor een bestemmingsplan dat voorziet in een dergelijke grootschalige waterberging.
De Hoge Raad overweegt hierover dat indien bij de waardebepaling geen rekening zou moeten worden gehouden met de bestemmingen van het vigerende bestemmingsplan, rekening moet worden gehouden met de voormalige bestemming "Agrarische doeleinden". De rechtbank is bij het bepalen van de waarde van het onteigende al uitgegaan van de agrarische waarde. Het door de onteigende verlangde wegdenken zou slechts tot een hogere waarde kunnen leiden, indien aan die gronden een verwachtingswaarde toekomt die boven de agrarische waarde ligt. Van dit laatste kan echter volgens de Hoge Raad niet worden uitgegaan.
De Hoge Raad concludeert dat waar dus uitgesloten is dat het buiten beschouwing laten van de huidige bestemmingen tot een hogere waardering van het onteigende zal kunnen leiden, het middel bij gebrek aan belang niet tot cassatie kan leiden.
Winbare bodembestanddelen
Ten slotte zijn interessant de overwegingen van de Hoge Raad omtrent de al dan niet aanwezige winbare bodembestanddelen. De onteigende heeft gesteld dat als gevolg van de realisatie van het werk waarvoor wordt onteigend zand zal vrijkomen en dat het voordeel daarvan aan haar moet toekomen. Deskundigen hebben daarop gesteld dat het gaat om de vraag of de voor de onteigenaar opkomende voordelen wegens het vrijkomen van nuttig aanwendbaar zand gedeeld moeten worden met de onteigende. Dit is alleen aan de orde als er daadwerkelijk sprake is van het realiseren van dergelijke voordelen. Deskundigen hebben in hun rapport vastgesteld dat gedeputeerde staten van Zuid-Holland in 2004 hebben besloten de Eendragtspolder niet langer als potentiële zandwinlocatie te zien. Zij zijn dan ook van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is dat bij de realisering van het werk waarvoor wordt onteigend sprake zal zijn van op geld waardeerbare voordelen vanwege zandwinning. In aanvulling hierop heeft het BBL benadrukt dat er slechts drie meter diep gegraven hoeft te worden en geen sprake zal zijn van het ontgraven van zand, dat zich pas op een diepte van 15 meter bevindt. De rechtbank oordeelde dat niet aannemelijk is geworden dat hier een op geld waardeerbaar voordeel aanwezig is en zal de deskundigen in hun advies volgen.
In cassatie heeft de onteigende zich op het standpunt gesteld dat de rechtbank daarentegen een waardeverhoging had moeten aannemen, omdat een economisch verantwoorde exploitatie van de onteigende gronden voor zandwinning mogelijk is. De Hoge Raad gaat daar echter niet in mee. De Hoge Raad overweegt dat indien het onteigende winbare bodembestanddelen bevat, dat een meerwaarde kan meebrengen. Het moet dan echter wel gaan om een winning van bodembestanddelen waarvan te verwachten valt dat de daarvoor nodige vergunningen van overheidswege zullen worden verkregen. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake geweest, zodat de rechtbank geen onjuiste maatstaf heeft aangelegd door op grond van haar oordeel dat bij de realisering van het werk waarvoor onteigend is geen voordeel zal ontstaan door vrijkomend zand, geen meerwaarde aan de onteigende gronden toe te kennen, aldus de Hoge Raad.
mr. J. de Roos, onteigeningsadvocaat,
vakgroep Onteigening & Wet voorkeursrecht gemeenten
Gerelateerd
Grondbeleid
