Eerder schreef ik u dat de rekenwijze van de rechtbank Amsterdam (en andere rechtbanken die haar volgden) mijns inziens onjuist en onredelijk is. De TVL dient eerst van de door de huurder te betalen huurprijs afgetrokken te worden en niet (zoals de rechtbank Amsterdam voorstaat) bij de omzet te worden opgeteld.
Het hof Amsterdam heeft nu in zijn arrest van 14 september 2021 geoordeeld dat de berekening van de rechtbank Amsterdam inderdaad onjuist is geweest. Het hof overweegt als volgt:
[r.o. 3.28] Het hof is voorshands van oordeel, dat de TVL niet moet worden opgeteld bij de omzet, maar moet worden afgetrokken van de totale vaste lasten op de wijze die Dam Square voorstaat. Indien en voor zover een huurder voor de huurlast wordt gecompenseerd door de overheid, heeft dat immers effect op de eerder bedoelde verstoring van de waardeverhouding. Die verstoorde waardeverhouding is nu juist de grond voor de toepassing van artikel 6:258 BW in huurrelaties. “Sharing the pain” betekent immers niet dat de verhuurder vanwege Corona uit solidariteit altijd een deel van de omzetterugloop van de huurder zou moeten compenseren. In dit verband is van belang dat inmiddels duidelijk is geworden dat de overheid zelf ervan uitgaat dat de toegekende TVL wordt gebruikt om daadwerkelijk de huur te betalen. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de brief van de betrokken ministers en staatssecretarissen aan de Voorzitter van de Tweede Kamer van 12 maart 2021, waarin zij schrijven:
Bedrijven die onder het gemiddelde zitten krijgen de facto meer dan 100% van hun vaste lasten vergoed in relatie tot het omzetverlies. Het omgekeerde geldt ook. Bedrijven die hogere vaste lasten hebben dan het gemiddelde van de sector zullen ook na deze intensivering hun vaste lasten niet voor 100% vergoed krijgen. Met name voor deze situaties blijft het kabinet dan ook een beroep doen op partijen verderop in de keten om hun bijdrage te leveren waar mogelijk.
Kortom, de berekening van de rechtbank Amsterdam (en andere rechtbanken die haar volgden) is onjuist. Volgens het hof moeten de totale vaste lasten bij de berekening worden betrokken en dient de TVL vervolgens van deze vaste lasten te worden afgetrokken. Met de som die dan overblijft dient vervolgens bezien te worden welk deel van dit restant betrekking heeft op de huurprijs (de verhouding huur/totale vaste lasten). Over dit restant wordt vervolgens de totale huurkorting berekend aan de hand van de omzetdaling en het 'share the pain' (50/50) principe.
De berekening van het hof voor de maanden november en december 2020 is dan als volgt:
Voor de maanden november en december 2020 is de berekening van de huurkorting als volgt. Totale vaste lasten (2 x € 141.107,= is) € 282.214,=. Daarvan af de ontvangen TVL (twee derden van € 90.000,= is) € 60.000,=. Van het restant ad € 222.214,= heeft (afgerond) 62% (zijnde 87.481 : 141.107) betrekking op de huur, dat is € 137.763,=.
De winstdaling in het laatste kwartaal van 2020 kan op basis van bladzijde 5 van de aangifte voor de TVL over dat kwartaal met bijtelling van de helft van de onderhuur over die drie maanden, aldus worden berekend. De gecorrigeerde gerealiseerde omzet is € 71.687+ € 27.288,=, totaal dus € 98.975,=. Dit betekent ten opzichte van de omzet over datzelfde kwartaal in 2019 van € 1.804.436 een daling van 94,5%.
50% van 94,5% van € 137.763,= levert over november en december 2020 een korting op van (naar boven afgerond) € 65.093,=, dat is € 32.547,= per maand.
Het hof gaat dus uitdrukkelijk voorbij aan het forfaitaire karakter van de TVL (die immers per branche wordt vastgesteld) en kijkt naar de daadwerkelijke vaste lasten van de huurder. Bovenstaande berekening zal logischerwijs bij huurders met relatief lagere vaste lasten anders uitpakken, omdat de TVL dan een groter deel van de daadwerkelijke vaste lasten dekt.
Tot slot is nog relevant dat het hof in r.o. 3.29 expliciet overweegt dat in de berekening niet alleen TVL dient te worden betrokken die de huurder daadwerkelijk heeft ontvangen, maar ook TVL waar de huurder recht op heeft.
Gerelateerd
Koop en huur
