Op
17 maart 2015 is in een zaak waarin wij hebben opgetreden voor de gemeente Uden een interessante uitspraak gedaan over de reikwijdte van de onderzoeksplicht van de koper met betrekking tot de openbare registers.
De gemeente Uden kocht een stuk landbouwgrond van een particulier waarbij in de koopovereenkomst werd opgenomen dat de gemeente slechts die lasten aanvaardde die (onder andere) kenbaar waren uit de openbare registers. De gemeente had de bevoegdheid om de koopovereenkomst te ontbinden wanneer uit nader onderzoek zou blijken dat er met het verkochte lasten of beperkingen verbonden waren die voor haar niet kenbaar waren ten tijde van het sluiten van de overeenkomst en die een wezenlijk zwaardere belasting betekenden.
De gemeente komt er nog vóór de notariële levering van de grond achter dat op het verkochte een kwalitatieve verplichting met kettingbeding rust die door de verkopende particulier in 2005 gevestigd was. Deze verplichting houdt in dat de particulier zich als eigenaar van een aantal percelen (waaronder het later aan de gemeente te verkopen perceel) jegens zijn buurman verplicht heeft om zich te onthouden van het indienen van handhavingsverzoeken over de bedrijfsactiviteiten van die buurman en het aanwenden van rechtsmiddelen tegen bouw- en milieuvergunningen.
De gemeente doet een beroep op het bepaalde in de koopovereenkomst en ontbindt deze. De verkoper wijst deze ontbinding van de hand en vordert in rechte medewerking aan de levering van het perceel door de gemeente. Volgens de verkoper was de kwalitatieve verplichting al in 2006 in de openbare registers ingeschreven en had de gemeente dus van deze last op de hoogte kunnen zijn.
De gemeente voert echter gemotiveerd aan dat in de openbare registers, ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, een verwijzing naar de leveringsakte met die kwalitatieve verplichting ontbrak. De akte was dus wel ingeschreven, maar door een fout bij de registers werd niet naar die akte verwezen.
De verkoper stelt vervolgens dat de gemeente alsnog niet aan haar onderzoeksplicht heeft voldaan omdat uit het enkele feit dat de akte is ingeschreven in de openbare registers zou volgen dat de kwalitatieve verplichting aan de gemeente kenbaar had moeten zijn.
Hier gaan zowel de rechtbank als het hof niet in mee. De onderzoeksplicht van de koper strekt niet zover dat ook akten die weliswaar zijn ingeschreven maar waar niet naar verwezen wordt bekeken dienen te worden. De gemeente mocht ervan uitgaan dat, als sprake zou zijn van een kwalitatieve verplichting, daarvan zou blijken uit de gegevens die met betrekking tot die percelen in de openbare registers stonden genoteerd. Het hof merkt nog op dat het op de weg van de verkoper had gelegen om de gemeente te melden dat er een kwalitatieve verplichting met kettingbeding op de grond rustte.
Conclusie
Als een akte weliswaar is ingeschreven in de openbare registers maar hier niet naar wordt verwezen dan strekt de onderzoeksplicht van de koper niet zover dat hij alle ingeschreven akten dient te raadplegen. Het argument dat de koper bekend had moeten zijn met een kwalitatieve verplichting omdat de akte waar deze in is opgenomen nu eenmaal in de openbare registers staat ingeschreven treft daarom geen doel.
De gemeente Uden kocht een stuk landbouwgrond van een particulier waarbij in de koopovereenkomst werd opgenomen dat de gemeente slechts die lasten aanvaardde die (onder andere) kenbaar waren uit de openbare registers. De gemeente had de bevoegdheid om de koopovereenkomst te ontbinden wanneer uit nader onderzoek zou blijken dat er met het verkochte lasten of beperkingen verbonden waren die voor haar niet kenbaar waren ten tijde van het sluiten van de overeenkomst en die een wezenlijk zwaardere belasting betekenden.
De gemeente komt er nog vóór de notariële levering van de grond achter dat op het verkochte een kwalitatieve verplichting met kettingbeding rust die door de verkopende particulier in 2005 gevestigd was. Deze verplichting houdt in dat de particulier zich als eigenaar van een aantal percelen (waaronder het later aan de gemeente te verkopen perceel) jegens zijn buurman verplicht heeft om zich te onthouden van het indienen van handhavingsverzoeken over de bedrijfsactiviteiten van die buurman en het aanwenden van rechtsmiddelen tegen bouw- en milieuvergunningen.
De gemeente doet een beroep op het bepaalde in de koopovereenkomst en ontbindt deze. De verkoper wijst deze ontbinding van de hand en vordert in rechte medewerking aan de levering van het perceel door de gemeente. Volgens de verkoper was de kwalitatieve verplichting al in 2006 in de openbare registers ingeschreven en had de gemeente dus van deze last op de hoogte kunnen zijn.
De gemeente voert echter gemotiveerd aan dat in de openbare registers, ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, een verwijzing naar de leveringsakte met die kwalitatieve verplichting ontbrak. De akte was dus wel ingeschreven, maar door een fout bij de registers werd niet naar die akte verwezen.
De verkoper stelt vervolgens dat de gemeente alsnog niet aan haar onderzoeksplicht heeft voldaan omdat uit het enkele feit dat de akte is ingeschreven in de openbare registers zou volgen dat de kwalitatieve verplichting aan de gemeente kenbaar had moeten zijn.
Hier gaan zowel de rechtbank als het hof niet in mee. De onderzoeksplicht van de koper strekt niet zover dat ook akten die weliswaar zijn ingeschreven maar waar niet naar verwezen wordt bekeken dienen te worden. De gemeente mocht ervan uitgaan dat, als sprake zou zijn van een kwalitatieve verplichting, daarvan zou blijken uit de gegevens die met betrekking tot die percelen in de openbare registers stonden genoteerd. Het hof merkt nog op dat het op de weg van de verkoper had gelegen om de gemeente te melden dat er een kwalitatieve verplichting met kettingbeding op de grond rustte.
(r.o. 3.6.6.) “Doorslaggevend is dat de gemeente na raadpleging van de gegevens die met betrekking tot de door haar aan te kopen percelen in de openbare registers stonden, geen aanleiding had om te vermoeden dat de onderhavige kwalitatieve verplichting met kettingbeding aanwezig was.”
Conclusie
Als een akte weliswaar is ingeschreven in de openbare registers maar hier niet naar wordt verwezen dan strekt de onderzoeksplicht van de koper niet zover dat hij alle ingeschreven akten dient te raadplegen. Het argument dat de koper bekend had moeten zijn met een kwalitatieve verplichting omdat de akte waar deze in is opgenomen nu eenmaal in de openbare registers staat ingeschreven treft daarom geen doel.
Gerelateerd
Koop en huur
