Rechten van een eigenaar van een onroerende zaak en rechten van een eigenaar/gebruiker van een naburig perceel kunnen met elkaar botsen. De voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft op 7 juli 2017 geoordeeld over een ondoorzichtig scherm wat enkel zicht recht van voren ontnam. Als schuin langs het scherm werd gekeken, was er wel zicht op het perceel van de buren. Om die reden heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat zonder toestemming van de buren het dakterras binnen twee meter van de erfgrens niet is toegestaan.
Inleiding
Wie een raam, dakterras of balkon in zijn woning wil (aan)bouwen moet veelal een omgevingsvergunning aanvragen bij de gemeente. Wanneer een dergelijk bouwwerk binnen twee meter van de erfgrens wordt gebouwd, is daarnaast ook toestemming van de buren vereist. Hier zijn opdrachtgevers en aannemers zich niet altijd van bewust. Artikel 5:50 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt:
“Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.”
De uitspraak
Eiser vordert in deze procedure dat de rechter aan de gedaagden een verbod zal opleggen om een dakterras te realiseren op een afstand van minder dan twee meter van de erfgrens. De wet benoemt een dakterras in dit verband niet als zodanig, maar de Hoge Raad heeft bepaald dat een dakterras ook valt aan te merken als ‘een balkon of soortgelijk werk’ (zie HR 13 juni 2003, NJ 2003/507).
Gedaagden stellen dat zij in dit specifieke geval alsnog geen toestemming van de buren nodig hebben, omdat een ondoorzichtig scherm aan de rand van het dakterras het uitzicht voldoende zal wegnemen. Artikel 5:50 lid 1 BW vereist immers slechts toestemming voor het bouwen van werken ‘voor zover deze op dit erf uitzicht geven’. De ratio van het artikellid is het beschermen van het recht op privacy van de naburige grondeigenaren. Dit recht komt volgens gedaagden in dit geval niet in geding. Gedaagden beroepen zich op een uitspraak van de Hoge Raad, waarin is bepaald dat:
“Indien het uitzicht vanaf een werk niet verder reikt dan tot een zich op of nabij het werk bevindende muur van twee meter hoog, dan is geen sprake meer van een ontoelaatbaar uitzicht op het naburige erf vanaf het balkon of soortgelijk werk.”
De rechter overweegt dat het evident is dat dit scherm het uitzicht op het erf van de eiser wegneemt wanneer men met het gezicht ‘recht naar voren’ in de richting van dit scherm staat. Eiser heeft tijdens de mondelinge behandeling echter betoogd dat het dakterras wel uitzicht geeft op zijn erf wanneer men in de hoek van het dakterras staat en ‘schuin’ langs het scherm naar zijn erf kijkt. Het ‘schuine uitzicht’ begrip is echter niet tot wet geworden, waardoor de vraag rijst of het schuine uitzicht door de rechter mag worden meegenomen in de beoordeling.
Hoewel uit de wetsgeschiedenis (als genoemd in Hof Amsterdam 6 juli 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BN0268) volgt dat het door de wetgever oorspronkelijk beoogde tegenstelling tussen ‘recht naar voren’ en ‘uitzicht ter zijde of in de schuinte’ is vervallen, oordeelt de voorzieningenrechter dat het ‘schuine uitzicht’ nog steeds van belang kan zijn. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is ook in geval van schuin zicht op het naburige erf toestemming vereist:
“ Artikel 5:50 BW beoogt te voorkomen dat buren elkaar op korte afstand ongemerkt kunnen bespieden en beschermt in die zin de visuele privacy. (…) Ter bepaling van het uitzicht als bedoeld in artikel 5:50 lid 1 BW dient daarom ook het schuine uitzicht op het erf in aanmerking te worden genomen.”
De voorzieningenrechter wijst de vordering van eiser dus toe. Om het dakterras (met het ondoorzichtige scherm slechts aan één zijde) te mogen realiseren, dienen gedaagden toestemming te verkrijgen van eiser.
Conclusie
Deze uitspraak laat goed zien dat de wetgever de rechten van eigenaars van naburige percelen soms zwaarder weegt dan het recht van de eigenaar om vrij van zijn zaak (perceel) gebruik te maken (als omschreven in artikel 5:5 lid 1 BW). Bij het plaatsen van een raam, dakterras of balkon kan een opdrachtgever dus niet blindelings varen op een afgegeven vergunning, maar dient deze ook burenrechtelijke regelgeving in acht te nemen. Het is daarnaast essentieel om de verkregen toestemming van de eigenaar van het aangrenzende erf op de juiste wijze vast te leggen, bijvoorbeeld in de vorm van een erfdienstbaarheid of een kwalitatieve verplichting. Het niet of onjuist vastleggen van de verkregen toestemming kan ertoe leiden dat ten opzichte van een opvolgend eigenaar van het naburige erf geen beroep kan worden gedaan op deze toestemming.
Heeft u vragen over een burenrechtelijk probleem, neem dan contact op met Coen van Schaijk.
Inleiding
Wie een raam, dakterras of balkon in zijn woning wil (aan)bouwen moet veelal een omgevingsvergunning aanvragen bij de gemeente. Wanneer een dergelijk bouwwerk binnen twee meter van de erfgrens wordt gebouwd, is daarnaast ook toestemming van de buren vereist. Hier zijn opdrachtgevers en aannemers zich niet altijd van bewust. Artikel 5:50 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt:
“Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.”
De uitspraak
Eiser vordert in deze procedure dat de rechter aan de gedaagden een verbod zal opleggen om een dakterras te realiseren op een afstand van minder dan twee meter van de erfgrens. De wet benoemt een dakterras in dit verband niet als zodanig, maar de Hoge Raad heeft bepaald dat een dakterras ook valt aan te merken als ‘een balkon of soortgelijk werk’ (zie HR 13 juni 2003, NJ 2003/507).
Gedaagden stellen dat zij in dit specifieke geval alsnog geen toestemming van de buren nodig hebben, omdat een ondoorzichtig scherm aan de rand van het dakterras het uitzicht voldoende zal wegnemen. Artikel 5:50 lid 1 BW vereist immers slechts toestemming voor het bouwen van werken ‘voor zover deze op dit erf uitzicht geven’. De ratio van het artikellid is het beschermen van het recht op privacy van de naburige grondeigenaren. Dit recht komt volgens gedaagden in dit geval niet in geding. Gedaagden beroepen zich op een uitspraak van de Hoge Raad, waarin is bepaald dat:
“Indien het uitzicht vanaf een werk niet verder reikt dan tot een zich op of nabij het werk bevindende muur van twee meter hoog, dan is geen sprake meer van een ontoelaatbaar uitzicht op het naburige erf vanaf het balkon of soortgelijk werk.”
De rechter overweegt dat het evident is dat dit scherm het uitzicht op het erf van de eiser wegneemt wanneer men met het gezicht ‘recht naar voren’ in de richting van dit scherm staat. Eiser heeft tijdens de mondelinge behandeling echter betoogd dat het dakterras wel uitzicht geeft op zijn erf wanneer men in de hoek van het dakterras staat en ‘schuin’ langs het scherm naar zijn erf kijkt. Het ‘schuine uitzicht’ begrip is echter niet tot wet geworden, waardoor de vraag rijst of het schuine uitzicht door de rechter mag worden meegenomen in de beoordeling.
Hoewel uit de wetsgeschiedenis (als genoemd in Hof Amsterdam 6 juli 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BN0268) volgt dat het door de wetgever oorspronkelijk beoogde tegenstelling tussen ‘recht naar voren’ en ‘uitzicht ter zijde of in de schuinte’ is vervallen, oordeelt de voorzieningenrechter dat het ‘schuine uitzicht’ nog steeds van belang kan zijn. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is ook in geval van schuin zicht op het naburige erf toestemming vereist:
“ Artikel 5:50 BW beoogt te voorkomen dat buren elkaar op korte afstand ongemerkt kunnen bespieden en beschermt in die zin de visuele privacy. (…) Ter bepaling van het uitzicht als bedoeld in artikel 5:50 lid 1 BW dient daarom ook het schuine uitzicht op het erf in aanmerking te worden genomen.”
De voorzieningenrechter wijst de vordering van eiser dus toe. Om het dakterras (met het ondoorzichtige scherm slechts aan één zijde) te mogen realiseren, dienen gedaagden toestemming te verkrijgen van eiser.
Conclusie
Deze uitspraak laat goed zien dat de wetgever de rechten van eigenaars van naburige percelen soms zwaarder weegt dan het recht van de eigenaar om vrij van zijn zaak (perceel) gebruik te maken (als omschreven in artikel 5:5 lid 1 BW). Bij het plaatsen van een raam, dakterras of balkon kan een opdrachtgever dus niet blindelings varen op een afgegeven vergunning, maar dient deze ook burenrechtelijke regelgeving in acht te nemen. Het is daarnaast essentieel om de verkregen toestemming van de eigenaar van het aangrenzende erf op de juiste wijze vast te leggen, bijvoorbeeld in de vorm van een erfdienstbaarheid of een kwalitatieve verplichting. Het niet of onjuist vastleggen van de verkregen toestemming kan ertoe leiden dat ten opzichte van een opvolgend eigenaar van het naburige erf geen beroep kan worden gedaan op deze toestemming.
Heeft u vragen over een burenrechtelijk probleem, neem dan contact op met Coen van Schaijk.
Gerelateerd
Fysieke leefomgeving
