De zaak
De gemeente Rotterdam is voornemens om de Rijnhaven te herontwikkelen tot een woongebied. Onderdeel van dit project is de verplaatsing van de Codrico-fabriek, die zich bevindt op een aantal door de gemeente in erfpacht uitgegeven percelen. Het is de bedoeling dat de gevestigde erfpachtrechten met medewerking van de huidige erfpachters voortijdig worden beëindigd, waarna de gemeente de percelen aan een projectontwikkelaar verkoopt of opnieuw in erfpacht uitgeeft.
Na overleg tussen de gemeente, de huidige erfpachters en Rijnhaven Belegging C.V. (RBCV), heeft de gemeente in het Gemeenteblad haar voornemen gepubliceerd om het project te gunnen aan RBCV, omdat laatstgenoemde, gelet op de door de gemeente opgestelde selectiecriteria, de enige serieuze gegadigde zou zijn om als nieuwe erfpachter het project te gaan ontwikkelen. De gemeente hanteert (onder meer) als selectiecriterium dat een gegadigde moet beschikken over de medewerking van de huidige erfpachter.
Vastgoedbeheerder Van Herk meent dat deze gang van zaken in strijd is met (onder meer) het Didam-arrest en komt in kort geding tegen het voornemen van de gemeente op.
Verkoop/uitgifte aan de projectontwikkelaar die medewerking heeft van de zittende erfpachter toegestaan
De voorzieningenrechter oordeelt allereerst dat de gemeente terecht RBCV als enige serieuze gegadigde beschouwt. Hierbij is van doorslaggevend belang dat RBCV als enige partij voldoet aan het door de gemeente gestelde criterium inhoudende dat de gegadigde moet kunnen rekenen op medewerking van de huidige erfpachters. Die medewerking is noodzakelijk voor de gewenste verplaatsing van de fabriek binnen afzienbare tijd. Dit criterium kan naar oordeel van de voorzieningenrechter de toets der kritiek doorstaan. Het standpunt van Van Herk dat er alternatieve mogelijkheden bestaan om de Codrico-fabriek te verplaatsen (zoals uitkoop, grondruil of onteigening) wordt verworpen. Naar oordeel van de voorzieningenrechter kon de gemeente in redelijkheid inschatten dat deze alternatieven zowel op praktische als juridische bezwaren zouden stuitten, en in elk geval aanzienlijk meer tijd zouden vergen.
Ook acht de voorzieningenrechter het van belang dat Van Herk in het verleden geen pogingen heeft ondernomen om afspraken te maken met de huidige erfpachters, noch haar interesse in de gebiedsontwikkeling aan de gemeente kenbaar heeft gemaakt.
Verder oordeelt de voorzieningenrechter dat, anders dan Van Herk aanvoert, uit het Didam-arrest en het achterliggende gelijkheidsbeginsel geen verplichting voortvloeit voor overheidslichamen om het voornemen tot het sluiten van voorovereenkomsten bekend te maken. Ook als de gemeente het voornemen tot het sluiten van voorovereenkomsten wel had bekendgemaakt, is door Van Herk niet voldoende aannemelijk gemaakt dat zij anders zou hebben gehandeld of wel als serieuze gegadigde zou hebben gekwalificeerd.
Commentaar
De voorzieningenrechter biedt veel ruimte aan de gemeente om de selectiecriteria praktisch in te steken. Indien een gegadigde als gevolg van afspraken met een zittende partij (zoals in casu afspraken met de zittende erfpachter) in staat is om het project sneller en eenvoudiger te realiseren dan anderen, dan onderscheidt die gegadigde zich daardoor voldoende van andere (potentiële) gegadigden en is een daarop toegesneden selectiecriterium redelijk. De goedkeuring van de Rotterdamse rechtbank van die redenering is naar ons idee zeer welkom. Uitgifte aan een partij met een bestaande positie in het te ontwikkelen gebied, of aan een partij die met bestaande eigenaren of erfpachters bindende afspraken heeft, kan namelijk praktisch zijn en voorkomt de vertraging van een uitkoop- of onteigeningstraject. Dit nog geheel los van de vraag of onteigening van een partij die ten dele zelf wil (laten) realiseren juridisch haalbaar is.
Uit deze uitspraak is nog een belangrijke les te trekken voor partijen die geïnteresseerd zijn in overheidsgrond. Men doet er verstandig aan om interesse tijdig kenbaar te maken aan het betrokken overheidslichaam en -voor zover mogelijk- afspraken te maken met beperkt gerechtigden. Hierin dient een gegadigde proactief te handelen.
Het oordeel dat het voornemen tot het sluiten van voorovereenkomsten niet bekendgemaakt hoeft te worden, is goed te volgen. Belangrijk is dat gegadigden (tijdig) rechtsbescherming wordt geboden, voorafgaand aan het sluiten van de vervolgovereenkomst die verplicht tot verkoop/uitgifte. Zolang een voorovereenkomst een overheidslichaam niet verplicht tot het aangaan van een dergelijke vervolgovereenkomst, behoudt een gegadigde de mogelijkheid (in rechte) bezwaar te maken naar aanleiding van publicatie van het voornemen om een vervolgovereenkomst te sluiten. Gegadigden genieten in dat geval effectieve rechtsbescherming.
Als u vragen heeft over deze uitspraak of de toepassing van het Didam-arrest, kunt u terecht bij Frank Cornelissen of Mathijs Jonkers.
Gerelateerd
Aanbesteding
