Algemeen
Verhuurders die meer dan 50 sociale huurwoningen in eigendom hebben, zijn verhuurderheffing verschuldigd over de som van de WOZ-waarden van deze huurwoningen verminderd met 50 maal de gemiddelde WOZ-waarde. Het tarief bedraagt 0,526% (2021). De verhuurderheffing is vooral van belang voor partijen die meer dan 50 huurwoningen in eigendom hebben, zoals woningcorporaties en beleggers in sociale huurwoningen.
Ter stimulering van maatschappelijk gewenste investeringen, zoals de nieuwbouw en verduurzaming van sociale huurwoningen, zijn de afgelopen jaren meerdere regelingen opengesteld waaronder een heffingsvermindering (lees: korting) op de verhuurheffing kan worden verkregen. Zo geldt voor de inmiddels gesloten regeling RVV nieuwbouw 2020 een heffingsvermindering van € 25.000 respectievelijk € 12.500 per woning voor de realisatie van kwalificerende nieuwbouwwoningen in schaarstegebieden en niet-schaarstegebieden. Voor de regelingen is steeds een beperkt budget beschikbaar (€ 1 miljard voor de regeling RVV nieuwbouw 2020).
Aanvraagproces en optimalisatie
Het aanvraagproces voor de heffingsvermindering verhuurderheffing bestaat uit 2 fasen en is in hoofdlijnen als volgt.
In fase 1 wordt de voorgenomen investering aangemeld bij de RVO. In dit stadium toetst de RVO marginaal of aan de voorwaarden wordt voldaan. Indien de RVO de aanvraag goedkeurt, geeft de RVO per woning een voorlopige investeringsverklaring af. De voorlopige investeringsverklaring geeft nog geen recht op heffingsvermindering en dient met name als een reservering in verband met het beschikbare budget.
De definitieve investeringsverklaringen dienen te worden aangevraagd binnen 5 jaar na afgifte van de voorlopige investeringsverklaring máár kunnen niet eerder worden aangevraagd nadat de investering is voltooid. De RVO toets in detail of aan de voorwaarden voor de heffingsvermindering wordt voldaan. Na goedkeuring geeft de RVO per woning een definitieve investeringsverklaring af. De heffingsvermindering die op een definitieve investeringsverklaring is vermeld, kan vervolgens in mindering worden gebracht op de verhuurheffing die verschuldigd is in het jaar van afgifte van de verklaring (mits afgegeven vóór 1 oktober) en de volgende 3 jaren.
In de praktijk komt het regelmatig voor dat eigenaren van sociale huurwoningen (anders dan woningcorporaties) de heffingsvermindering verhuurderheffing niet volledig binnen de gestelde termijn kunnen benutten waardoor deze deels verdampt. In dat geval is het raadzaam om te onderzoeken of optimalisatie mogelijk is. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een gefaseerde en zorgvuldige geplande aanvraag van de definitieve investeringsverklaringen waardoor de heffingsvermindering gedurende een langere periode effectief kan worden benut.
Verlenging aanvraagtermijn definitieve investeringsverklaringen
De Eerste Kamer heeft recent het wetsvoorstel tijdelijke huurkorting aangenomen. Hierin is een wijziging van de Wet Maatregelen Woningmarkt 2014 II met betrekking tot de verhuurderheffing opgenomen (zie pagina 4 van de wet). Deze wetswijziging houdt in dat de termijn voor de aanvraag van definitieve investeringsverklaringen met één jaar wordt verlengd, indien de 5-jaarstermijn in 2020, 2021 of 2022 zou verstrijken.
De verlenging van de 5-jaarstermijn voor definitieve investeringsverklaringen die uiterlijk in 2020, 2021 en 2022 zouden moeten worden aangevraagd is in eerste instantie van belang voor projecten die vanwege omstandigheden (corona) niet binnen de 5-jaarstermijn kunnen worden gerealiseerd. Het biedt echter ook verdere mogelijkheden tot optimalisatie. Dit is met name interessant voor partijen waarbij de heffingsvermindering zonder optimalisatie (deels) zou verdampen. In feite komt het er op neer dat een jaar langer gebruik gemaakt kan worden van de heffingsvermindering verhuurderheffing, waardoor geen/minder verhuurderheffing verschuldigd zou kunnen zijn.
Het onderstaande voorbeeld dient ter verduidelijking.
Stel dat een belegger jaarlijks € 250.000 aan verhuurderheffing is verschuldigd zonder rekening te houden met de heffingsvermindering. Hij heeft in 2017 voorlopige investeringsverklaringen aangevraagd voor een transformatieproject, waarvoor hij maximaal € 2.000.000 aan heffingsvermindering toegekend kan krijgen (na afgifte van de definitieve investeringsverklaringen). Het project is begin 2020 opgeleverd.
De definitieve investeringsverklaringen kunnen pas na realisatie worden aangevraagd, dus eerst in 2020. Indien in 2020 direct alle definitieve investeringsverklaringen voor het project zouden worden aangevraagd, dan zou de heffingsvermindering tot en met het heffingsjaar 2023 kunnen worden benut. In totaal gaat het dan om 4 heffingsjaren (2020 t/m 2023). De benutbare heffingsvermindering bedraagt dan 4 * € 250.000 = € 1.000.000. Het niet-benutbare gedeelte van eveneens € 1.000.000 verdampt.
Gelet op de 5-jaarstermijn hoeven de definitieve investeringsverklaringen in principe pas in 2022 te worden aangevraagd. Door de wetswijziging wordt dit bovendien met één jaar verlengd, zodat de definitieve investeringsverklaringen uiterlijk in 2023 dienen te worden aangevraagd. De heffingsvermindering op definitieve investeringsverklaringen die in 2023 worden afgegeven, kan nog tot en met het heffingsjaar 2026 worden benut. In totaal gaat het dan om 7 heffingsjaren (2020 t/m 2026). Met een gefaseerde aanvraag van de definitieve investeringsverklaringen kan bewerkstelligd worden dat 7 * € 250.000 = € 1.750.000 aan heffingsvermindering kan worden benut. Het niet-benutbare gedeelte blijft dan beperkt tot € 250.000. Per saldo wordt over de heffingsjaren tot en met 2026 € 750.000 minder aan verhuurderheffing betaald dan in de uitgangssituatie.
Mocht u naar aanleiding van deze blog vragen hebben, neemt u dan gerust contact op met Lodewijk Reijs en/of Jondalar van Heugten.
Gerelateerd
Vastgoedstructurering
