Goodwill valt niet onder verhuis- en inrichtingskosten

19 februari 2018, laatst geüpdatet 11 september 2024
De rechter heeft de mogelijkheid om bij de toewijzing van een vordering tot opzegging van de huur van 290-bedrijfsruimte een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te bepalen (art. 7:297 BW). In onderhavige zaak speelde de vraag of een vergoeding voor goodwill die de huurder moet betalen om een nieuwe locatie te kunnen betrekken onder verhuis- en inrichtingskosten valt. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 16 februari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:209) geoordeeld dat dit niet het geval i...
Rutger Fabritius 
Rutger Fabritius 
Advocaat - Senior
In dit artikel

De rechter heeft de mogelijkheid om bij de toewijzing van een vordering tot opzegging van de huur van 290-bedrijfsruimte een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te bepalen (art. 7:297 BW). In onderhavige zaak speelde de vraag of een vergoeding voor goodwill die de huurder moet betalen om een nieuwe locatie te kunnen betrekken onder verhuis- en inrichtingskosten valt. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 16 februari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:209) geoordeeld dat dit niet het geval is. Onder verhuis- en inrichtingskosten vallen alleen kosten die verband houden met het feitelijk betrekken van de nieuwe bedrijfsruimte.

De zaak

Verhuurder is eigenaar van twee percelen waar onder andere een molen en een naastgelegen restaurant op zijn gelegen. Huurder exploiteert met ingang van 1 juni 1996 het restaurant. Verhuurder zegt de huurovereenkomst op met een beroep op dringend eigen gebruik en start een procedure. Het hof heeft de opzeggingsvordering toegewezen en heeft (bij tussenarrest) een deskundige aangewezen om onder andere de totale verhuis- en inrichtingskosten te begroten. De deskundige komt met acht scenario’s, waarbij de huurder in een aantal van die scenario’s verhuist naar een ‘going-concern’ restaurant.

Het hof (arrest Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 11 oktober 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:4542) overweegt (r.o. 9.19) dat de deskundige deze ‘going-concern’ variant weliswaar terecht in zijn begroting heeft betrokken, maar dat de goodwillvergoeding die bij deze variant in de totale verhuis- en inrichtingskosten is inbegrepen buiten beschouwing dient te blijven.

De Hoge Raad

De huurder gaat in cassatie en betoogt dat het hof uit is gegaan van een onjuiste rechtsopvatting door de goodwillvergoeding buiten beschouwing te laten. Immers, als de huurder naar een locatie ‘going concern’ gaat is zij genoodzaakt een vergoeding te betalen voor o.a. goodwill. In dat geval behoren deze kosten tot de verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in art. 7:297 BW, aldus huurder.

De Hoge Raad gaat in dit betoog niet mee. Hij overweegt ten eerste dat de rechter inderdaad op grond van art. 7:297 lid 1 BW de mogelijkheid heeft om een bedrag vast te stellen ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten die de huurder als gevolg van de huuropzegging moet maken. Maar, het betreft uitdrukkelijk geen schadeloosstelling. Enkel door de wet omschreven specifieke kostenposten komen voor vergoeding in aanmerking. Ten aanzien van de goodwill is de Hoge Raad glashelder: een goodwillvergoeding die huurder moet betalen om een nieuwe locatie te betrekken valt niet onder de verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in art. 7:297 BW. Een dergelijke goodwillvergoeding ziet namelijk op de winstverwachting van het in de nieuwe bedrijfsruimte uit te oefenen bedrijf en niet op het feitelijk betrekken van de nieuwe bedrijfsruimte.

Conclusie

Een goodwillvergoeding die de vertrekkende huurder moet betalen om in een nieuw pand verder te kunnen valt niet onder de verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in art. 7:297 BW. Alleen kosten die verband houden met het feitelijk betrekken van de nieuwe bedrijfsruimte komen voor vergoeding op grond van dat artikel in aanmerking.



Heeft u vragen over de verhuis- en inrichtingskostenvergoeding of over een andere huurrechtelijke kwestie? Neem dan gerust contact met mij op door mij een e-mail te sturen op fabritius@dirkzwager.nl of te bellen naar +31 (0)24 381 31 87.

Hof wijkt af van heersende lijn waarschuwingsplicht: wees gewaarschuwd?

Terugblikkend op een jaar vol met interessante jurisprudentie, bespreek ik in deze blog een arrest van het hof ’s-Hertogenbosch over de waarschuwingsplicht van...
Huurrecht

Huurprijswijzigingsbeding niet oneerlijk

Na een periode van onduidelijkheid heeft de Hoge Raad een knoop doorgehakt over de (on)eerlijkheid van een huurprijswijzigingsbeding. De Hoge Raad heeft...
Vastgoed

Belangrijke veranderingen in servicekosten: wijzigingen in de btw-behandeling per 1 januari 2025 en wetsvoorstel met huurrechtelijke aanpassingen

Bij de verhuur van woonruimte en commercieel vastgoed worden vrijwel altijd servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen in rekening gebracht aan de...

Geen strengere maatstaf voor inbezitneming publieke grond

In de rechtspraak wordt zo nu en dan geoordeeld dat voor publieke gronden een strengere maatstaf voor inbezitneming zou moeten gelden dan voor niet publieke...

Verkoper aansprakelijk door mededelingen over bodemverontreiniging?

Indien de koper van onroerend goed na aankoop ontdekt dat er bodemverontreiniging aanwezig is, zal hij vaak proberen zijn schade te verhalen op de verkoper....

Voornemen tot prejudiciële vragen: het spanningsveld tussen eigendom van de woning vs. belangen van het kind bij ontruiming

Dinsdag 8 oktober jl. heeft de rechtbank Noord-Holland een opmerkelijk tussenvonnis gewezen in een ontruimingskort geding. Voor wat betreft de situatie dat er...
No posts found