Gerechtshof Den Haag: Vastgoed-bv exploiteert materiële onderneming voor de toepassing van de bedrijfsopvolgingsfaciliteit

Uitleg bedrijfsopvolgingsfaciliteit

Bij een schenking of vererving is in beginsel schenk- of erfbelasting verschuldigd. Bij de verkrijging van aandelen in een vennootschap of een onderneming speelt de vraag in hoeverre de bedrijfsopvolgingsfaciliteit van toepassing is. In beginsel kwalificeert alleen ondernemingsvermogen voor de bedrijfsopvolgingsfaciliteit. Als sprake is van ondernemingsvermogen en aan alle overige voorwaarden is voldaan, geldt over het ondernemingsvermogen van € 1.071.987 (2018) een vrijstelling van 100%. Voor het ondernemingsvermogen boven € 1.071.987 geldt een vrijstelling van 83%. Het overige ondernemingsvermogen van 17% is belast tegen de tarieven in de Successiewet. In een ouder-kindrelatie bedraagt dit maximaal 3,4%.

De Belastingdienst is doorgaans van mening dat de exploitatie van vastgoed niet kwalificeert als ondernemingsvermogen. Haar visie is neergelegd in de Praktijkhandreiking Vastgoedexploitanten. Het gevolg is dat bij de vererving of schenking van aandelen in een vastgoed-bv de verschuldigde aanmerkelijk belangheffing en schenk- of erfbelasting kan oplopen tot 40% in een ouder-kindrelatie. In het verleden zijn dan ook diverse procedures gevoerd in hoeverre exploitatie van vastgoed kwalificeert als ondernemingsvermogen. Onderstaande uitspraak vormt een positieve uitspraak voor de praktijk.

Samenvatting uitspraak

In de uitspraak van het Hof Den Haag neemt een BV via diverse maatschappen en dochtervennootschappen deel in de exploitatie van vastgoed, waaronder winkelcentra, kantoorgebouwen en bedrijfshallen. Het vastgoed wordt binnen de BV, maatschappen of dochtervennootschappen aangekocht en/of ontwikkeld en vervolgens verhuurd. Doorgaans wordt na een aantal jaren het vastgoed verbeterd, herontwikkeld, en ‘vernieuwbouwd’.

Een zoon krijgt in 2013 een schenking van zijn ouders van één (certificaat van) aandeel in een BV. In de aangifte schenkbelasting wordt een beroep gedaan op de bedrijfsopvolgingsfaciliteit. In geschil is de toepassing van de bedrijfsopvolgingsfaciliteit.

Hof Den Haag oordeelde op basis van een eerder arrest van de Hoge Raad dat zowel wat betreft het verrichten van arbeid (de ‘plus arbeid’-toets) als het behalen van overrendement (de ‘plus rendement'-toets) sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer.

Voor wat betreft de ‘plus arbeid’-toets oordeelde het Hof dat het gaat om een grote vastgoedportefeuille waarvan een gedeelte is (her)ontwikkeld met voortdurende inschakeling door de BV van professionele deskundigen, zoals juristen en makelaars, onder toezicht van onder meer de vader van de begiftigde.

Ten aanzien van de ‘plus rendement’-toets oordeelde het Hof dat het gemiddeld behaalde directe rendement van de BV is 9,3% per jaar, terwijl het gemiddelde rendement in Nederland van beleggingen in winkels en kantoren volgens de ROZ/IPD Nederlandse Vastgoedindex slechts 6,4% is. De BV behaalt dus een gemiddeld overrendement van circa 3%. Voor de beoordeling van de ‘plus rendement’-toets moeten alle activiteiten gezamenlijk beoordeeld worden.

Het Hof oordeelde dan ook dat bedrijfsopvolgingsfaciliteit van toepassing was op de verkrijging van het aandeel in de BV. Opmerkelijk is dat het Hof voor de beoordeling van de ondernemingsactiviteiten geen onderscheid aanbracht in de verhuuractiviteiten en ontwikkelingsactiviteiten.

Ons commentaar

De uitspraak is een zeer positieve uitkomst voor de praktijk. Deze uitspraak laat zien dat de visie van de Belastingdienst - die onder andere is opgenomen in de gepubliceerde Praktijkhandreiking Vastgoedexploitanten uit 2016 - niet doorslaggevend is. Uit deze uitspraak blijkt dat de visie van de Belastingdienst dat verhuuractiviteiten van vastgoed nooit kwalificeren als een onderneming voor de bedrijfsopvolgingsfaciliteit, niet helemaal in lijn is met jurisprudentie.

Recentelijk is echter een uitspraak verschenen van Rechtbank Noord-Holland waar de bedrijfsopvolgingsfaciliteit niet werd toegepast voor verhuuractiviteiten. In de betreffende casus werd volgens de Rechtbank niet voldaan aan de ‘plus arbeid’-toets en ‘plus rendement’-toets. Met betrekking tot de ‘plus arbeid’-toets oordeelde de Rechtbank dat de omvang van de vastgoedportefeuille, de bijbehorende omvang van het personeelsverband en de wijze van (vreemd vermogen) financiering op zichzelf niets zegt over de vereiste meerarbeid. De ‘plus rendement’-toets was door eiser onvoldoende onderbouwd.

Aandachtspunten voor u

De uitspraak van het Hof is een positieve opsteker voor familiebedrijven die vastgoed exploiteren. Gezien andere uitspraken waar geen bedrijfsopvolgingsfaciliteit is toegepast (zoals in bovenstaande uitspraak van Rechtbank Noord-Holland), is het dan ook van belang dat u de aard en de omvang van de (vastgoed)activiteiten tijdig en goed in kaart brengt en daar waar mogelijk de situatie op aanpast.

Heeft u vragen met betrekking tot bedrijfsopvolgingsstructuren en vastgoed, neemt u dan contact op met Lex van Noordenburg en/of Jondalar van Heugten.