Op 22 maart 2017
besliste de Rechtbank Oost-Brabant dat de door de gemeente Boxmeer ingestelde vordering tot wijziging van de overeenkomst (ex. art. 6:258 BW) kon worden toegewezen. Reden voor (het vorderen van) deze wijziging waren de onvoorziene omstandigheden dat geen vergunning kan worden verkregen voor een alternatieve bedrijfslocatie enerzijds en de beëindiging van bedrijfsactiviteiten van de contractant anderzijds.
Wat was er aan de hand?
De gemeente Boxmeer sloot met een varkensboer een overeenkomst. Kort gezegd hield deze overeenkomst in dat de boer, ter voorkoming van de door de gemeente geplande onteigening, zijn bedrijf zou verplaatsen en de gemeente diens grond ten behoeve van de ontwikkeling van een bedrijventerrein voor een bedrag van 3,6 miljoen gulden zou verkrijgen. De levering van het perceel vond plaats onder de voorwaarde dat de gemeente het gekochte pas feitelijk geleverd zou krijgen anderhalf jaar na de verlening van een bouw- en hinderwetvergunning voor realisering van een varkenshouderij op een vervangende locatie. De gemeente verleende de vergunning maar de Afdeling gooide roet in het eten en vernietigde de vergunning. Een alternatieve locatie voor de varkenshouderij werd niet gevonden. Ondertussen stopte de varkenshouder met zijn bedrijf en vroeg zijn zoon een vergunning aan voor een varkenshouderij op een andere locatie. Deze vergunning werd door de gemeente geweigerd.
De gemeente vorderde in deze procedure wijziging van de overeenkomst (aldus dat het gebruik opzegbaar zou zijn op een termijn van drie maanden) wegens onvoorziene omstandigheden, en ontruiming van het verkochte perceel. De gemeente voerde hiertoe aan dat de zoon de percelen moest ontruimen, omdat hij daarop zonder recht of titel verbleef en de gemeente met hem geen enkele afspraak over het gebruik van de percelen had gemaakt (en ook overigens geen medewerking had verleend aan de overdracht van afspraken die de gemeente met de oorspronkelijke varkenshouder had). Verder betoogde de gemeente dat de oorspronkelijke varkenshouder het voortgezet gebruik van de percelen pas hoefde te staken, op het moment dat anderhalf jaar verstreken is na de datum waarop de vergunning voor de alternatieve locatie onherroepelijk zou zijn geworden. Omdat dit nooit meer zou gebeuren, zou hij gerechtigd zijn het gebruik van de percelen tot in de lengte van dagen voort te zetten, terwijl dit nooit de bedoeling van partijen zou zijn geweest. Immers, de bedoeling was dat een nieuw bedrijventerrein op het perceel van de varkenshouder zou worden ontwikkeld. De gemeente stelde zich dan ook op het standpunt dat de afspraken over het voortgezet gebruik op grond van onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW) buiten toepassing moesten blijven.
De varkenshouder en zijn zoon (gedaagden in deze procedure) meenden daarentegen dat het voortzetten van het varkensbedrijf als uitgangspunt van de koopovereenkomst gold. De door de zoon voorgedragen alternatieve locaties waren door de gemeente (ten onrechte) afgewezen. Bovendien, zo stelde de zoon, zou het – gelet op diverse nalatigheden en stilzitten aan de zijde van de gemeente – aan de gemeente te wijten zijn dat geen invulling c.q. uitvoering kon worden gegeven aan de uitdrukkelijke voorwaarde zoals opgenomen in de koopovereenkomst en akte. Op grond van het Haviltexcriterium diende dan ook ten minste een alternatieve locatie gevonden te worden en diende het gebruiksrecht – in afwachting daarvan – door te lopen. Als geen alternatieve locatie gevonden zou worden, moest de overeenkomst in de opvatting van gedaagden (partieel) worden ontbonden, zodat de zoon de exploitatie op het perceel kon voortzetten.
Oordeel Rechtbank
De rechtbank stelt voorop dat de oorspronkelijke varkenshouder geen zelfstandig belang (meer) heeft bij het ongewijzigd handhaven van het voortgezet gebruik van de percelen; hij woont namelijk al lang niet meer op het perceel. De zoon heeft echter wel een zwaarwegend belang bij ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst. Dit gegeven staat echter niet in de weg aan een geslaagd beroep door de gemeente op onvoorziene omstandigheden. De achterliggende redenering is dat de zoon geen partij is bij de overeenkomst met de gemeente, en er bovendien geen contractsovername heeft plaatsgevonden in de zin van art 6:159 BW, nu de daartoe wettelijk vereiste medewerking van de gemeente ontbreekt. Er bestaat dus geen zelfstandige rechtsbetrekking tussen de gemeente en de zoon op grond waarvan de gemeente jegens de zoon verbonden is tot het ongewijzigd laten voortzetten van het gebruik van de percelen.
De Rechtbank overweegt verder dat de overeenkomst er niet aan in de weg staat dat de oorspronkelijke varkenshouder zijn perceel liet gebruiken door zijn zoon zolang de vergunning voor de alternatieve locatie niet was verleend. De zoon verbleef dus niet zonder recht of titel op het perceel. Ook dit neemt naar het oordeel van de Rechtbank echter niet weg dat de gemeente een beroep op onvoorziene omstandigheden kan doen om te komen tot wijziging van de overeenkomst. Verder roept het feit dat de gemeente op de hoogte was van de bedoeling dat de zoon het bedrijf zou voortzetten, geen verbintenis in het leven op grond waarvan de gemeente gehouden zou zijn om de zoon het bedrijf te laten voortzetten op het verkochte perceel.
Kortom, de gemeente kan de overeenkomst wijzigen wegens de onvoorziene omstandigheden dat geen vergunning kan worden verkregen voor de alternatieve bedrijfslocatie en de oorspronkelijke varkenshouder bovendien geen bedrijfsactiviteiten meer op het perceel ontplooit.
Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande nog vragen of wilt u meer weten over onteigening, afspraken over bedrijfsverplaatsing en vergunningverlening? Neem dan contact op met Hanna Zeilmaker, Joske Hagelaars of Roos Molendijk, advocaten bij Dirkzwager.
Wat was er aan de hand?
De gemeente Boxmeer sloot met een varkensboer een overeenkomst. Kort gezegd hield deze overeenkomst in dat de boer, ter voorkoming van de door de gemeente geplande onteigening, zijn bedrijf zou verplaatsen en de gemeente diens grond ten behoeve van de ontwikkeling van een bedrijventerrein voor een bedrag van 3,6 miljoen gulden zou verkrijgen. De levering van het perceel vond plaats onder de voorwaarde dat de gemeente het gekochte pas feitelijk geleverd zou krijgen anderhalf jaar na de verlening van een bouw- en hinderwetvergunning voor realisering van een varkenshouderij op een vervangende locatie. De gemeente verleende de vergunning maar de Afdeling gooide roet in het eten en vernietigde de vergunning. Een alternatieve locatie voor de varkenshouderij werd niet gevonden. Ondertussen stopte de varkenshouder met zijn bedrijf en vroeg zijn zoon een vergunning aan voor een varkenshouderij op een andere locatie. Deze vergunning werd door de gemeente geweigerd.
De gemeente vorderde in deze procedure wijziging van de overeenkomst (aldus dat het gebruik opzegbaar zou zijn op een termijn van drie maanden) wegens onvoorziene omstandigheden, en ontruiming van het verkochte perceel. De gemeente voerde hiertoe aan dat de zoon de percelen moest ontruimen, omdat hij daarop zonder recht of titel verbleef en de gemeente met hem geen enkele afspraak over het gebruik van de percelen had gemaakt (en ook overigens geen medewerking had verleend aan de overdracht van afspraken die de gemeente met de oorspronkelijke varkenshouder had). Verder betoogde de gemeente dat de oorspronkelijke varkenshouder het voortgezet gebruik van de percelen pas hoefde te staken, op het moment dat anderhalf jaar verstreken is na de datum waarop de vergunning voor de alternatieve locatie onherroepelijk zou zijn geworden. Omdat dit nooit meer zou gebeuren, zou hij gerechtigd zijn het gebruik van de percelen tot in de lengte van dagen voort te zetten, terwijl dit nooit de bedoeling van partijen zou zijn geweest. Immers, de bedoeling was dat een nieuw bedrijventerrein op het perceel van de varkenshouder zou worden ontwikkeld. De gemeente stelde zich dan ook op het standpunt dat de afspraken over het voortgezet gebruik op grond van onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW) buiten toepassing moesten blijven.
De varkenshouder en zijn zoon (gedaagden in deze procedure) meenden daarentegen dat het voortzetten van het varkensbedrijf als uitgangspunt van de koopovereenkomst gold. De door de zoon voorgedragen alternatieve locaties waren door de gemeente (ten onrechte) afgewezen. Bovendien, zo stelde de zoon, zou het – gelet op diverse nalatigheden en stilzitten aan de zijde van de gemeente – aan de gemeente te wijten zijn dat geen invulling c.q. uitvoering kon worden gegeven aan de uitdrukkelijke voorwaarde zoals opgenomen in de koopovereenkomst en akte. Op grond van het Haviltexcriterium diende dan ook ten minste een alternatieve locatie gevonden te worden en diende het gebruiksrecht – in afwachting daarvan – door te lopen. Als geen alternatieve locatie gevonden zou worden, moest de overeenkomst in de opvatting van gedaagden (partieel) worden ontbonden, zodat de zoon de exploitatie op het perceel kon voortzetten.
Oordeel Rechtbank
De rechtbank stelt voorop dat de oorspronkelijke varkenshouder geen zelfstandig belang (meer) heeft bij het ongewijzigd handhaven van het voortgezet gebruik van de percelen; hij woont namelijk al lang niet meer op het perceel. De zoon heeft echter wel een zwaarwegend belang bij ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst. Dit gegeven staat echter niet in de weg aan een geslaagd beroep door de gemeente op onvoorziene omstandigheden. De achterliggende redenering is dat de zoon geen partij is bij de overeenkomst met de gemeente, en er bovendien geen contractsovername heeft plaatsgevonden in de zin van art 6:159 BW, nu de daartoe wettelijk vereiste medewerking van de gemeente ontbreekt. Er bestaat dus geen zelfstandige rechtsbetrekking tussen de gemeente en de zoon op grond waarvan de gemeente jegens de zoon verbonden is tot het ongewijzigd laten voortzetten van het gebruik van de percelen.
De Rechtbank overweegt verder dat de overeenkomst er niet aan in de weg staat dat de oorspronkelijke varkenshouder zijn perceel liet gebruiken door zijn zoon zolang de vergunning voor de alternatieve locatie niet was verleend. De zoon verbleef dus niet zonder recht of titel op het perceel. Ook dit neemt naar het oordeel van de Rechtbank echter niet weg dat de gemeente een beroep op onvoorziene omstandigheden kan doen om te komen tot wijziging van de overeenkomst. Verder roept het feit dat de gemeente op de hoogte was van de bedoeling dat de zoon het bedrijf zou voortzetten, geen verbintenis in het leven op grond waarvan de gemeente gehouden zou zijn om de zoon het bedrijf te laten voortzetten op het verkochte perceel.
Kortom, de gemeente kan de overeenkomst wijzigen wegens de onvoorziene omstandigheden dat geen vergunning kan worden verkregen voor de alternatieve bedrijfslocatie en de oorspronkelijke varkenshouder bovendien geen bedrijfsactiviteiten meer op het perceel ontplooit.
Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande nog vragen of wilt u meer weten over onteigening, afspraken over bedrijfsverplaatsing en vergunningverlening? Neem dan contact op met Hanna Zeilmaker, Joske Hagelaars of Roos Molendijk, advocaten bij Dirkzwager.
Gerelateerd
Grondbeleid
