De zaak
De gemeente Heemskerk sluit in 2017 een koopovereenkomst met aannemer Van Lith, ter uitvoering van een woningbouwplan. Een eigenaar van een aangrenzende woning heeft daartegen bezwaar en komt eerst op tegen de door het college van burgemeester en wethouders verleende omgevingsvergunning voor de bouw. Dat levert hem in twee instanties bij de bestuursrechter geen succes op, zodat de vergunning onherroepelijk wordt.
In juni 2022 publiceert de gemeente het voornemen om de gemeentegrond ook daadwerkelijk aan Van Lith te leveren. De aangrenzende eigenaar ziet een nieuwe kans om het bouwplan te frustreren. Hij start een kort geding bij de rechtbank te Haarlem met als inzet een verbod op levering omdat de gesloten koopovereenkomst in strijd met het Didam-arrest een-op-een tot stand kwam. Volgens hem had de gemeente mededingingsruimte had moeten bieden.
Het oordeel
De belangrijkste vraag die aan de voorzieningenrechter voorligt, is of de gemeente uitvoering mag geven aan een overeenkomst die is gesloten (ruim) vóór het Didam-arrest van november 2021, ook al had die overeenkomst met de kennis van nu openbaar moeten worden aangeboden.
De voorzieningenrechter neemt als uitgangspunt dat de koopovereenkomst te goeder trouw is gesloten en in beginsel door de gemeente moet worden nagekomen. De regels die de Hoge Raad in het Didam-arrest heeft geformuleerd, waren tijdens het sluiten van de overeenkomst immers nog niet bekend. Wel moet de gemeente rekenschap geven van de gerechtvaardigde belangen van derden. Een eventuele schending van het gelijkheidsbeginsel kan naar oordeel van de voorzieningenrechter vanwege strijd met de goede zeden of openbare orde alleen nietigheid van de overeenkomst opleveren als sprake is van een gekwalificeerde schending.
De voorzieningenrechter overweegt daarbij dat sprake is van twee conflicterende beginselen van behoorlijk bestuur, namelijk het uitgangspunt dat het door de overheid contractueel gewekte vertrouwen moet worden gehonoreerd (het vertrouwensbeginsel) en het uitgangspunt dat op basis van het gelijkheidsbeginsel bij grondverkoop gelijke gevallen gelijk moeten worden behandeld.
Tot slot merkt de voorzieningenrechter nog op dat de eiser geen echte gegadigde is. Hij heeft zich de afgelopen jaren als omwonende gepresenteerd en heeft zich in die hoedanigheid verzet tegen het woningbouwplan. Het is dan onaannemelijk dat de bezwaarmaker de grond daadwerkelijk zelf zal willen gebruiken om het vergunde woningbouwplan te realiseren. Van belang is dat door de eiser onvoldoende de indruk is gewekt dat hij met de procedure daadwerkelijk beoogt tot realisatie van het plan te komen. Ook is de eiser geen projectontwikkelaar, heeft hij geen bouwbedrijf en heeft hij niet laten zien contact met een bouwbedrijf te hebben of de financiering voor de aankoop te hebben geregeld. Kortom, nergens blijkt uit dat de eiser daadwerkelijk een gegadigde is.
De slotsom luidt dat de vorderingen van de aangrenzende eigenaar worden afgewezen.
Commentaar
Met zijn oordeel over de geldigheid van de gesloten koopovereenkomst, sluit de voorzieningenrechter aan bij eerdere rechtspraak. Eerder al oordeelde het Hof Den Haag dat alleen een gekwalificeerde schending van een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur (i.c. het gelijkheidsbeginsel) tot nietigheid van een rechtshandeling leidt. Wanneer handelen in strijd met een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur een gekwalificeerde schending oplevert, is nog niet uitgekristalliseerd en lijkt afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Als een overeenkomst vóór het Didam-arrest is gesloten, zal in de regel geen sprake zijn van een gekwalificeerde schending, omdat overheidslichamen toen nog niet bekend waren met de baanbrekende (hoofd)regel dat bij grondverkoop een selectieprocedure moet worden georganiseerd.
Terecht toetst de voorzieningenrechter kritisch of de aangrenzend eigenaar daadwerkelijk een gegadigde is. Alleen gegadigden verdienen immers de bescherming van het Didam-arrest dat draait om de gelijke behandeling van gelijke gevallen en daartoe behoren geen partijen die zelf niet geïnteresseerd zijn in verwerving.
In dit geval leiden diverse omstandigheden tezamen tot de conclusie dat de aangrenzend eigenaar geen echte gegadigde is. Terecht wordt die conclusie niet afgeleid uit het enkele feit dat hij eerder bezwaren uitte tegen het woningbouwplan en de omgevingsvergunning. Het is namelijk niet ondenkbaar dat de bezwaren wegvallen als hij (na een selectieprocedure) de beoogde ontwikkeling zelf kan realiseren en daarbij maatregelen kan nemen die de eerdere bezwaren mitigeren. Daarom hebben wij moeite met de overweging dat vanwege de eerdere bezwaren tegen woningbouwplan (met de strekking dat het perceel geheel niet mag worden bebouwd) het onaannemelijk is dat de aangrenzend eigenaar de verlangde beschikkingsmacht over het perceel zal gebruiken om het vergunde woningbouwplan te realiseren. In dit specifieke geval zijn het naar wij menen met name de andere omstandigheden die maken dat niet waarschijnlijk is dat hij het woningbouwplan daadwerkelijk wil realiseren. De aangrenzend eigenaar is geen projectontwikkelaar en heeft geen bouwbedrijf. Ook heeft hij geen aantoonbaar contact met een bouwbedrijf gehad of financiering voor de aankoop geregeld. Daarom is er toch voldoende reden om te twijfelen aan zijn intenties en zijn de vorderingen terecht afgewezen.
Als u vragen heeft over deze uitspraak of de toepassing van het Didam-arrest, kunt u terecht bij Frank Cornelissen of Mathijs Jonkers.
Gerelateerd
Aanbesteding
