Rechtsgevolgen van oplevering
Een oplevering heeft belangrijke rechtsgevolgen. Op het moment dat het werk is opgeleverd is het werk namelijk voor risico van de opdrachtgever, wordt de aannemer ontslagen van zijn aansprakelijkheid en is de volledige aanneemsom verschuldigd (artikel 7:758 lid 2 BW). Ook is het moment van opleveren belangrijk voor een eventuele schadevergoeding die de aannemer verschuldigd is bij een te late oplevering.
Let op: met de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging (Wkb) per 1 januari 2024 wordt de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering uitgebreid (artikel 7:758 lid 4 BW nieuw). Vanaf dat moment blijft – kort gezegd – de aannemer na oplevering aansprakelijk voor gebreken, tenzij deze gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen. Dit is dwingend recht als er wordt gecontracteerd met een particuliere opdrachtgever. In geval van een professionele opdrachtgever kan hiervan worden afgeweken. Deze aansprakelijkheidsbeperking is pas van toepassing op aannemingsovereenkomsten die worden aangegaan na inwerkingtreding van de Wkb.
De casus
In het arrest van 10 januari 2023 van het hof Arnhem-Leeuwarden ging het over de vraag wanneer de woning was opgeleverd en of de aannemer een schadevergoeding aan de opdrachtgevers verschuldigd was wegens overschrijding van de bouwtijd. Onder de datum van oplevering werd volgens de aannemingsovereenkomst het volgende verstaan: “de datum waarop [..] de sleutels van de woning in ontvangst hebben genomen en van tevoren een rapport van eventuele tekortkomingen is opgemaakt dat door partijen is ondertekend.”
Opdrachtgevers waren op 1 maart 2018 in de woning ingetrokken. Al enige tijd voor dit moment waren zij in het bezit van de sleutels. Op 22 maart 2018 is een proces-verbaal van (voor)oplevering aan opdrachtgevers verstuurd, maar deze is nooit door partijen ondertekend. In tegendeel, in reactie op het proces-verbaal hebben opdrachtgevers een lijst met commentaar verstuurd aan de aannemer. Tijdens de herstelwerkzaamheden hebben opdrachtgevers de woning moeten verlaten. Pas in december 2018 – na de uitvoering van herstel van scheurvorming en verzakking – is uiteindelijk een nieuw proces-verbaal door beide partijen ondertekend.
Ondanks ingebruikname woning aanvankelijk nog geen oplevering
Waar de rechter in eerste aanleg had geoordeeld dat de woning door de feitelijke gang van zaken (onder meer de ingebruikname door opdrachtgevers) in maart 2018 was opgeleverd, vernietigt het hof het vonnis van de rechter.
Het hof overweegt dat er pas op 21 december 2018 is opgeleverd, ondanks het feit dat opdrachtgevers al op 1 maart 2018 ingetrokken waren in de woning. Het hof achtte de volgende omstandigheden in deze zaak van doorslaggevende betekenis:
- De sleutels die opdrachtgevers al voor hun intrek hadden gekregen, werden ook gebruikt door werklieden en waren dus niet uniek. Pas op 21 december 2018 hebben opdrachtgevers de sleutels gekregen waarover alleen zij beschikking hadden;
- Tot 21 december 2018 bestond er geen door partijen ondertekend exemplaar van het proces-verbaal van oplevering;
- Opdrachtgevers hadden de huur van hun oude woning op 1 maart 2018 opgezegd waardoor zij geen andere keuze hadden dan het betrekken van de woning.
Bovenstaande feiten in acht nemend oordeelde het hof dat pas op 21 december 2018 aan de contractuele vereisten van de oplevering was voldaan. De aannemer heeft de bouwtermijn daarmee ruimschoots overschreden waardoor hij een boete verschuldigd was. Wel wordt deze boete uiteindelijk door verschillende omstandigheden gematigd.
Slotsom
Hoewel door rechters doorgaans zwaar gewicht wordt toegekend aan de ingebruikname van het werk, illustreert het arrest dat bijzondere omstandigheden en hetgeen precies contractueel is overeengekomen tot een ander oordeel kunnen leiden. Dit arrest onderstreept daarom het belang voor aannemers om nauwkeurig na te gaan wanneer (op grond van de aannemingsovereenkomst) sprake is van oplevering. Vindt dit moment later plaats dan de aannemer verwacht, dan kan het zomaar zijn dat hij een forse (gefixeerde) schadevergoeding verschuldigd is aan zijn opdrachtgever.
Heeft u vragen over bouwrecht? Neemt u dan contact op met Kristel Verkleij of Lotte Blum via de contactinformatie naast dit artikel.
Gerelateerd
Bouw
