Als gevolg van de crisis is een groot aantal projectontwikkelingen in een impasse geraakt waardoor bij (een van) betrokken partijen de wens kan ontstaan om onder zijn verplichtingen uit te komen. Een beroep op staatssteun kan daarvoor een bruikbaar middel zijn. In een uitspraak van
4 juni 2014 is de Rechtbank Noord-Nederland echter niet toegekomen aan de vraag of een grondverkoop van de gemeente Harlingen (Gemeente) aan projectontwikkelaar Ludinga Vastgoed B.V. (Ludinga) staatssteun inhield. Volgens de rechtbank zou eventuele staatssteun bij de grondverkoop namelijk niet zozeer de transactie in zijn geheel aantasten, maar uitsluitend de koopprijs.
De zaak
Op grond van een koopovereenkomst uit 2004 heeft de Gemeente vier bouwlocaties aan Ludinga verkocht en geleverd. Tevens heeft Ludinga met de woonstichting Accolade (Accolade) overeenstemming bereikt om de onverdeelde helft ervan aan Accolade te verkopen en te leveren ten behoeve van de ontwikkeling van woonzorgappartementen. Als een bouwlocatie in ontwikkeling wordt genomen, is Accolade verplicht om de volledige eigendom van de grond (in dat geval inclusief woonzorgappartenmenten) te verwerven tegen de met Ludinga overeengekomen prijs.
De ontwikkeling komt vervolgens helemaal niet van de grond en Accolade wil van haar ongebruikte grondposities af met terugbetaling van de betaalde koopsom. Met een beroep op onrechtmatige staatssteun stelt Accolade zich namelijk op het standpunt dat zij nimmer de onverdeelde helft van de bouwlocaties heeft verkregen en betaling aan Ludinga dus onverschuldigd zou hebben plaatsgevonden.
De redenering van Accolade luidt als volgt. Volgens Accolade heeft de Gemeente de vier bouwlocaties voor een niet-marktconforme prijs aan Ludinga verkocht, waardoor mogelijk onrechtmatige staatssteun is verleend (bestaand uit het verschil tussen de koopprijs en de marktconforme prijs). Het verlenen van onrechtmatige staatssteun zou naar het oordeel van Accolade tot nietigheid van de gehele koopovereenkomst tussen de Gemeente en Ludinga leiden. Daarop voortbouwend beredeneert Accolade dat de koopovereenkomst die zij vervolgens met Ludinga heeft gesloten ongeldig is als gevolg van de nietigheid van de voorafgaande koopovereenkomst tussen de gemeente en Ludinga en dat daarmee ook de levering van de onverdeelde helft van de gronden door Ludinga aan Accolade nietig is (en wordt geacht niet te hebben plaatsgevonden). Aangezien Accolade wel de koopsom heeft betaald voor de koop (onverdeelde helft) van de vier bouwlocaties van Ludinga, vordert zij tevens deze koopsom als onverschuldigd betaald terug.
Oordeel rechtbank
De Rechtbank maakt korte metten met de vorderingen van Accolade. De Rechtbank oordeelt namelijk dat de grondtransactie tussen de Gemeente en Ludinga niet in zijn geheel ongeldig zou zijn, ook al zou daarbij staatssteun zou zijn verleend. Onder verwijzing naar vaste (Europese) rechtsspraak oordeelt de rechtbank dat maatregelen van de rechtbank naar aanleiding van onrechtmatige staatssteun ertoe moeten bijdragen dat de concurrentiesituatie wordt hersteld die voorafgaand aan de steunverlening bestond. In concreto betekent dat terugbetaling van het genoten voordeel. Volledige nietigheid van de transactie kan daarvoor weliswaar een middel zijn, maar de rechtbank is bevoegd om minder vergaande middelen in te zetten, zeker als daarbij de belangen van derden betrokken zijn (in dit geval de Gemeente).
De rechtbank concludeert dat bij gedeeltelijke nietigheid de koopovereenkomst, namelijk (slechts) de overeengekomen verkoopprijs, doorgaans de mededingingssituatie van vóór de ongeoorloofde staatssteun zal worden hersteld. Ook al zou staatssteun zijn verleend, dan wordt aldus niet de tussen Ludinga en de gemeente gesloten koopovereenkomst als geheel aangetast. In geval van gedeeltelijke nietigheid zou daarom hooguit sprake zijn van een verplichting zijdens Ludinga om het verschil tussen de koopprijs en de marktconforme prijs (inclusief rente) bij te betalen aan de gemeente.
Tot slot
De uitspraak van de rechtbank verbaast niet in het licht van eerdere (Europese) jurisprudentie, waarin nietigheid van de volledige transactie als mogelijkheid wordt genoemd maar uitsluitend indien geen minder vergaande mogelijkheden voor handen zijn. Desondanks levert de uitspraak een welkome bijdrage aan de rechtszekerheid ten gunste van gebieds- en projectontwikkelingen waarbij overheden (veelal gemeenten) betrokken zijn. Op basis van de staatssteunregels moeten grondtransacties met overheden als partij immers marktconform plaatsvinden. De marktconformiteit van een vastgoedtransactie is echter uitzonderlijk moeilijk in te schatten. Zo is de transactie tussen de Gemeente en Ludinga door diverse gerenommeerde taxatiebureaus verschillend beoordeeld. De uitspraak van de rechtbank bevestigt dat eventuele onzekerheid over de marktconformiteit van een vastgoedtransactie met de overheid niet noodzakelijkerwijs de geldigheid van een gehele gebieds- of projectontwikkeling in het gedrang brengt, maar uitsluitend de omvang van de overeengekomen prijs. Alleen als een koopovereenkomst niet tot stand zou zijn gekomen bij een andere koopprijs ligt het risico van nietigheid van de volledige koopovereenkomst op grond van het Burgerlijk Wetboek op de loer. Zowel voor gemeenten als projectontwikkelaars die hun samenwerking op deugdelijke taxaties hebben gebaseerd een geruststellende gedachte.
De zaak
Op grond van een koopovereenkomst uit 2004 heeft de Gemeente vier bouwlocaties aan Ludinga verkocht en geleverd. Tevens heeft Ludinga met de woonstichting Accolade (Accolade) overeenstemming bereikt om de onverdeelde helft ervan aan Accolade te verkopen en te leveren ten behoeve van de ontwikkeling van woonzorgappartementen. Als een bouwlocatie in ontwikkeling wordt genomen, is Accolade verplicht om de volledige eigendom van de grond (in dat geval inclusief woonzorgappartenmenten) te verwerven tegen de met Ludinga overeengekomen prijs.
De ontwikkeling komt vervolgens helemaal niet van de grond en Accolade wil van haar ongebruikte grondposities af met terugbetaling van de betaalde koopsom. Met een beroep op onrechtmatige staatssteun stelt Accolade zich namelijk op het standpunt dat zij nimmer de onverdeelde helft van de bouwlocaties heeft verkregen en betaling aan Ludinga dus onverschuldigd zou hebben plaatsgevonden.
De redenering van Accolade luidt als volgt. Volgens Accolade heeft de Gemeente de vier bouwlocaties voor een niet-marktconforme prijs aan Ludinga verkocht, waardoor mogelijk onrechtmatige staatssteun is verleend (bestaand uit het verschil tussen de koopprijs en de marktconforme prijs). Het verlenen van onrechtmatige staatssteun zou naar het oordeel van Accolade tot nietigheid van de gehele koopovereenkomst tussen de Gemeente en Ludinga leiden. Daarop voortbouwend beredeneert Accolade dat de koopovereenkomst die zij vervolgens met Ludinga heeft gesloten ongeldig is als gevolg van de nietigheid van de voorafgaande koopovereenkomst tussen de gemeente en Ludinga en dat daarmee ook de levering van de onverdeelde helft van de gronden door Ludinga aan Accolade nietig is (en wordt geacht niet te hebben plaatsgevonden). Aangezien Accolade wel de koopsom heeft betaald voor de koop (onverdeelde helft) van de vier bouwlocaties van Ludinga, vordert zij tevens deze koopsom als onverschuldigd betaald terug.
Oordeel rechtbank
De Rechtbank maakt korte metten met de vorderingen van Accolade. De Rechtbank oordeelt namelijk dat de grondtransactie tussen de Gemeente en Ludinga niet in zijn geheel ongeldig zou zijn, ook al zou daarbij staatssteun zou zijn verleend. Onder verwijzing naar vaste (Europese) rechtsspraak oordeelt de rechtbank dat maatregelen van de rechtbank naar aanleiding van onrechtmatige staatssteun ertoe moeten bijdragen dat de concurrentiesituatie wordt hersteld die voorafgaand aan de steunverlening bestond. In concreto betekent dat terugbetaling van het genoten voordeel. Volledige nietigheid van de transactie kan daarvoor weliswaar een middel zijn, maar de rechtbank is bevoegd om minder vergaande middelen in te zetten, zeker als daarbij de belangen van derden betrokken zijn (in dit geval de Gemeente).
De rechtbank concludeert dat bij gedeeltelijke nietigheid de koopovereenkomst, namelijk (slechts) de overeengekomen verkoopprijs, doorgaans de mededingingssituatie van vóór de ongeoorloofde staatssteun zal worden hersteld. Ook al zou staatssteun zijn verleend, dan wordt aldus niet de tussen Ludinga en de gemeente gesloten koopovereenkomst als geheel aangetast. In geval van gedeeltelijke nietigheid zou daarom hooguit sprake zijn van een verplichting zijdens Ludinga om het verschil tussen de koopprijs en de marktconforme prijs (inclusief rente) bij te betalen aan de gemeente.
Tot slot
De uitspraak van de rechtbank verbaast niet in het licht van eerdere (Europese) jurisprudentie, waarin nietigheid van de volledige transactie als mogelijkheid wordt genoemd maar uitsluitend indien geen minder vergaande mogelijkheden voor handen zijn. Desondanks levert de uitspraak een welkome bijdrage aan de rechtszekerheid ten gunste van gebieds- en projectontwikkelingen waarbij overheden (veelal gemeenten) betrokken zijn. Op basis van de staatssteunregels moeten grondtransacties met overheden als partij immers marktconform plaatsvinden. De marktconformiteit van een vastgoedtransactie is echter uitzonderlijk moeilijk in te schatten. Zo is de transactie tussen de Gemeente en Ludinga door diverse gerenommeerde taxatiebureaus verschillend beoordeeld. De uitspraak van de rechtbank bevestigt dat eventuele onzekerheid over de marktconformiteit van een vastgoedtransactie met de overheid niet noodzakelijkerwijs de geldigheid van een gehele gebieds- of projectontwikkeling in het gedrang brengt, maar uitsluitend de omvang van de overeengekomen prijs. Alleen als een koopovereenkomst niet tot stand zou zijn gekomen bij een andere koopprijs ligt het risico van nietigheid van de volledige koopovereenkomst op grond van het Burgerlijk Wetboek op de loer. Zowel voor gemeenten als projectontwikkelaars die hun samenwerking op deugdelijke taxaties hebben gebaseerd een geruststellende gedachte.
Gerelateerd
Mededinging en staatssteun
