De feiten
Huurder heeft twee overeenkomsten getekend: een huurovereenkomst met verhuurder en een woonbegeleidingsovereenkomst met zorgaanbieder (door mij genoemd: “zorgovereenkomst”). Wegens herhaaldelijk agressief gedrag van huurder zegt zorgaanbieder de zorgovereenkomst op. Verhuurder start een procedure tot ontruiming van de woning. Door opzegging van de zorgovereenkomst is ook de huurovereenkomst is beëindigd, aldus verhuurder.
Het gerechtshof Den Haag overweegt op 4 februari 2020 als volgt:
“Gelet op de bij de weergave van de feiten genoemde bepalingen in zowel de huur- als de woonbegeleidingsovereenkomst, vormen de huurovereenkomst en de woonbegeleidingsovereenkomst een onlosmakelijk geheel, waarbij de woonbegeleiding overheerst. [appellant] heeft dus geen recht op huurbescherming.”
Het gerechtshof beoordeelt vervolgens of de zorgovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. Hierbij wordt ook aandacht besteed aan de op grond van de huurovereenkomst op verhuurder rustende inspanningsverplichting om in geval van beëindiging van de huurovereenkomst voor alternatieve opvang en/of zorg te zorgen. Aan beide is voldaan. De in eerste aanleg toegewezen ontruiming wordt bekrachtigd.
Beëindigingsproblematiek bij gemengde huur- en zorgovereenkomsten
Op het moment dat twee overeenkomsten niet in van elkaar onafhankelijke overeenkomsten kunnen worden gesplitst is artikel 6:215 BW op de overeenkomst van toepassing. Er is dan sprake van een gemengde overeenkomst. De Hoge Raad heeft op 10 maart 2017 overwogen dat wanneer sprake is van onverenigbare bepalingen van beide overeenkomsten de bepalingen van de overeenkomst die zodanig centraal staat en overheerst dienen te worden toegepast.
Uitgangspunt is dat de beëindigingsbepalingen van de huur- respectievelijke zorgovereenkomst onverenigbaar zijn. Met inachtneming van de door de Hoge Raad geformuleerde rechtsregel moet enerzijds worden vastgesteld of er sprake is van een gemengde overeenkomst. Anderzijds moet worden vastgesteld welke overeenkomst centraal staat en overheerst.
Op het moment dat er sprake is van een gemengde huur- en zorgovereenkomst waarin het zorgelement overheerst, kan de gemengde overeenkomst worden beëindigd aan de hand van de bepalingen van de zorgovereenkomst. Beëindiging van de zorgovereenkomst betekent in dat geval beëindiging van de huurovereenkomst, zonder dat de huurder recht heeft op huurbescherming. Of hier sprake van is, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
De rechtspraak
Uit de rechtspraak blijkt dat voor de kwalificatie als gemengde overeenkomst de aanwezigheid van een koppelbeding van essentieel belang is. Hierbij kan worden gedacht aan de formulering dat de huur- en zorgovereenkomst onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden en de omstandigheid dat wanneer de ene overeenkomst eindigt de andere overeenkomst ook eindigt. Voor de kwalificatie van een overheersend zorgelement zijn verschillende factoren van belang. Hierbij kan worden gedacht aan:
- dat het ter beschikking stellen van de woning een middel is om problematische situaties op te lossen of te verbeteren;
- dat de huur- en zorgovereenkomst op dezelfde datum zijn aangegaan en/of voor dezelfde duur;
- dat de woning uitsluitend aan de huurder in hoedanigheid van cliënt van de zorgaanbieder ter beschikking is gesteld als onderdeel, dan wel ten behoeve van, de behandeling;
- dat het gelet op de omstandigheden voor huurder duidelijk had moeten zijn dat het recht op gebruik van de woning zou eindigen wanneer de zorgovereenkomst eindigt.
In veruit de meeste gevallen wordt een gemengde huur- en zorgovereenkomst met een overheersend zorgelement aangenomen.
Commentaar
Het arrest van het gerechtshof Den Haag van 4 februari 2020 is een bevestiging van de constatering dat er in de rechtspraak gemakkelijk wordt overgegaan tot het vaststellen van een gemengde huur- en zorgovereenkomst met een overheersend zorgelement. Rechtsgeldige beëindiging van de zorgovereenkomst betekent in dat geval beëindiging van de huurovereenkomst, zonder dat de huurder recht heeft op huurbescherming. Een strikte toetsing van de door de Hoge Raad geformuleerde rechtsregel lijkt steeds vaker achterwege te blijven. De hierboven geciteerde overweging is daar een goed voorbeeld van.
Desalniettemin blijft het antwoord op de vraag of er sprake is van een gemengde huur- en zorgovereenkomst met een overheersend zorgelement afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De inhoud van de huur- en zorgovereenkomst is daarbij van essentieel belang. Een zorgvuldig opgestelde huur- en zorgovereenkomst kan het gewenste resultaat bewerkstelligen.
Dit kennisartikel is geschreven door Kristel Verkleij. Kristel is gespecialiseerd in het huurrecht, met een focus op huur- en zorgovereenkomsten in het bijzonder. Lees ook een van haar andere kennisartikelen over dit onderwerp, of neem gerust contact op indien u hier vragen over heeft.
Gerelateerd
Koop en huur
