Gebrek aan belang in een huurgeschil

De casus

Verhuurder Coltavast verhuurt een winkelruimte in Leiden aan Huurder, C&A. Verhuurder en Huurder hebben in juni 2018 een allonge gesloten. Hierin is onder meer afgesproken dat de Verhuurder bepaalde investeringen zal doen in een nieuwe façade voor de winkel. Na de realisatie van de façade zou de Huurder de winkel intern verbouwen naar het nieuwe Europese winkelconcept van het concern. Partijen komen in de allonge een nieuwe huurtermijn overeen van tien jaar. Daarnaast is in de allonge gekozen voor een breakoptie, waarbij Huurder na de eerste vijf jaar eenmalig het recht heeft om de huurovereenkomst op te zeggen. Verhuurder heeft de renovatie van de façade in juni 2020 afgerond. Gedurende de renovatie heeft Huurder geen huur hoeven te betalen. Verhuurder merkt na de verbouwing op dat de winkel weliswaar op een aantal punten is vernieuwd, maar niet conform het nieuwe Europese concept. Huurder wordt meermaals door Verhuurder gesommeerd om alsnog over te gaan tot de verbouwing naar het nieuwe concept. Huurder weigert en stelt aan haar verplichtingen te hebben voldaan. Bij brief van 7 mei 2021 heeft Huurder de huurovereenkomst – gelet op de overeengekomen breakoptie – opgezegd.

De rechtsvraag

De rechtsvraag die voorligt is in hoeverre de Verhuurder een voldoende belang heeft bij de door haar ingestelde vordering. De Verhuurder vordert van Huurder om alsnog de interne verbouwing conform het nieuwe Europese concept te voltooien én een contractuele boete te betalen. In artikel 3:303 BW is bepaald dat zonder voldoende belang niemand een rechtsvordering toekomt. In beginsel wordt een ieder die een rechtsvordering aanhangig maakt verondersteld een voldoende belang te hebben bij het instellen van de vordering. In bepaalde gevallen zal een partij moeten aantonen dat sprake is van een belang, namelijk in geval van een daartoe strekkend verweer van de wederpartij of op bevel van de rechter die ambtshalve moet toetsen.

De uitspraak

De rechtbank Den Haag overweegt in de uitspraak van 12 januari 2022 (ECLI:NL:RBDHA:2022:8126) dat Verhuurder, kortgezegd, onvoldoende belang heeft bij het instellen van zijn vordering. Huurder geeft in zijn verweer aan dat de nog door te voeren wijzigingen (conform het nieuwe Europese concept) bij einde van de huurovereenkomst weer ongedaan moeten worden gemaakt. Daarnaast zal het gehuurde – volgens Huurder – door de wijzigingen niet meer waard worden en zal een opvolgend Huurder hier niets aan hebben. Bovendien heeft Huurder aangevoerd dat partijen geen (gedeeltelijke) omzethuur zijn overeengekomen. Een eventuele hogere omzet van Huurder (als gevolg van het nieuwe Europese concept) zou Verhuurder dan ook niet meer huur opleveren.

De Verhuurder legt vervolgens de nadruk op het feit dat partijen een wederzijds commitment zijn aangegaan, waarbij is uitgegaan van investeringen over en weer en een huurperiode van tien jaar. Verhuurder voert aan dat de verplichting voor de Huurder om de winkel te verbouwen tot het nieuwe Europese concept mede in de allonge is opgenomen om de Huurder ertoe te bewegen geen gebruik te maken van de break-optie na vijf jaar. Immers, de huurperiode van vijf jaar zou voor Huurder onvoldoende zijn om de investering terug te kunnen verdienen, aldus de Verhuurder.

De rechtbank komt tot het oordeel dat de verhuurder geen belang rechtbank dat de vordering van Verhuurder wordt afgewezen wegens een gebrek aan belang. De rechtbank neemt als uitgangspunt dat de Huurder van de break-optie gebruik heeft gemaakt en dat de huurovereenkomst vanaf datum uitspraak nog maar twee jaar zal duren. Bij die beperkte resterende duur kan wat de rechtbank betreft van de Huurder niet verlangd worden de verbouwing uit te voeren, gelet op de argumenten die de Huurder heeft aangevoerd (aanpassingen moeten bij einde huurovereenkomst ongedaan worden gemaakt en Verhuurder heeft geen aantoonbaar belang bij de verbouwing zelf). Als Verhuurder had gewild dat de huurperiode tien jaar had geduurd, dan had hij Huurder geen break-optie moeten geven, aldus de rechter.

Conclusie

De uitspraak van de rechtbank benadrukt nog maar eens dat een eiser niet in alle gevallen belang heeft bij het gevorderde. Ondanks de overeengekomen allonge met daarin duidelijke afspraken en verplichtingen aan zowel de kant van Huurder als Verhuurder, wordt niet automatisch aangenomen dat de Verhuurder belang heeft bij een vordering tot nakoming van die afspraken (o.g.v. artikel 3:303 BW).

Wat ons betreft komt de Huurder in dit geval te makkelijk onder de door haar gemaakte afspraken uit. Immers, in de allonge is duidelijk afgesproken dat Huurder de verbouwing van de winkel zou uitvoeren nadat de nieuwe façade zou zijn gerealiseerd. Die werkzaamheden zijn in juni 2020 afgerond, waarna Verhuurder de Huurder op nakoming van de verbouwingsafspraak heeft aangesproken. Op dat moment resteerde dus ook nog slechts iets meer dan drie jaar totdat de huurovereenkomst bij het inroepen van de break-optie zou eindigen (oktober 2023). Kort en goed, Huurder wist bij het ondertekenen van de allonge al dat hij zich verplichtte tot het uitvoeren van een verbouwing waar hij mogelijk (als hij gebruik zou maken van de break-optie) slechts beperkt (drie jaar) genot van zou hebben, nu op voorhand duidelijk was dat die verbouwing bij het einde van de huurperiode ongedaan gemaakt moest worden. Toch heeft Huurder in die wetenschap de allonge getekend. Het gaat wat ons betreft dan niet aan om de Verhuurder een vordering uit hoofde van nakoming te ontzeggen omdat de resterende duur van de huurovereenkomst nog te beperkt zou zijn om te kunnen spreken van een voldoende belang aan de zijde van de Verhuurder.