Wanneer een koper reeds bij aankoop van een woning al weet dat hij, gezien zijn financiële positie, nooit een hypotheek voor de woning zal kunnen krijgen, komt hem naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid géén beroep op het financieringsvoorbehoud toe.
Tijdig en goed gedocumenteerd beroep op financieringsvoorbehoud
Koper K sluit met verkoper V een koopovereenkomst op grond waarvan K de woning van V zal afnemen voor een bedrag van € 435.000,-. In de koopovereenkomst is een financieringsvoorbehoud opgenomen dat K in staat stelt de overeenkomst te ontbinden inzien hij niet tijdig een hypothecaire geldlening van € 225.000,- kan verkrijgen. Enige tijd later doet K, binnen de gestelde termijn en goed gedocumenteerd, namelijk onder overlegging van drie afwijzingen van geldverstrekkende instellingen, een beroep op het financieringsvoorbehoud.
Lichtvaardig overgaan tot aankoop kan tot schade leiden
De rechtbank overweegt dat een financieringsvoorbehoud in een koopovereenkomst wordt opgenomen met het oog op de mogelijkheid dat de financiering niet rond komt. Het financieringsvoorbehoud vormt echter geen vrijbrief om tot de aankoop van een woning over te gaan wanneer men op het moment van aankoop al weet of behoort te weten dat men de woning nooit zal kunnen financieren. Wie lichtvaardig overgaat tot de aankoop van een woning kan schade berokkenen bij woningeigenaren. Zij zullen namelijk als gevolg van de verkoop hun woning van de woningmarkt halen. Ondanks het feit dat K aan alle voorwaarden heeft voldaan voor het geldig inroepen van het financieringsvoorbehoud, acht de rechtbank dit beroep in de gegeven omstandigheden dan ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
Bedongen boete wordt wel gematigd
Ingevolge het in de koopovereenkomst opgenomen boetebeding is K een boete verschuldigd van € 43.500,-. K heeft verzocht de boete te matigen. De rechter kan pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maken wanneer de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Gelet wordt daarbij op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het boetebeding, de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen en de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete. Wat betreft de aard van de overeenkomst overweegt de rechtbank dat het boetebeding een gebruikelijk beding is bij de koop en verkoop van woonhuizen. Het bevat een prikkel tot nakoming van de overeenkomst en draagt naar haar aard bij tot de rechtszekerheid. Aan de andere kant bevat het boetebeding één bedrag voor vele sterk uiteenlopende tekortkomingen en ligt het voor de hand dat de rechter de boete zal differentiëren naar gelang de ernst van de tekortkoming waardoor zij is verbeurd en van de schade die daardoor is veroorzaakt. Nakoming van de koopovereenkomst door K bleek onmogelijk; hij zou immers nooit voldoende financiering kunnen krijgen voor de aankoop van de woning. Daarnaast is gebleken dat V de woning enkele weken na de ontbinding van de overeenkomst met K alsnog heeft verkocht voor dezelfde prijs, wat aannemelijk maakt dat de bedongen boete substantieel hoger ligt dan de daadwerkelijk geleden schade. Tot slot vormt het inkomen van K (€ 22.291,- bruto per jaar) afgezet tegen de hoogte van de boete (€ 43.500,-) een omstandigheid die, bij de beoordeling van de vraag of de billijkheid eist dat de boete gematigd wordt, van belang is. Op basis van de hiervoor vermelde omstandigheden oordeelt de rechtbank dat de billijkheid in dit geval klaarblijkelijk eist dat de bedongen boete gematigd wordt.
Vastgoedveilingen: Ruben Berentsen, Stef Piersma, Anita van Wijk, Marleen Vermeulen, Mitzi Litjens
Tijdig en goed gedocumenteerd beroep op financieringsvoorbehoud
Koper K sluit met verkoper V een koopovereenkomst op grond waarvan K de woning van V zal afnemen voor een bedrag van € 435.000,-. In de koopovereenkomst is een financieringsvoorbehoud opgenomen dat K in staat stelt de overeenkomst te ontbinden inzien hij niet tijdig een hypothecaire geldlening van € 225.000,- kan verkrijgen. Enige tijd later doet K, binnen de gestelde termijn en goed gedocumenteerd, namelijk onder overlegging van drie afwijzingen van geldverstrekkende instellingen, een beroep op het financieringsvoorbehoud.
Lichtvaardig overgaan tot aankoop kan tot schade leiden
De rechtbank overweegt dat een financieringsvoorbehoud in een koopovereenkomst wordt opgenomen met het oog op de mogelijkheid dat de financiering niet rond komt. Het financieringsvoorbehoud vormt echter geen vrijbrief om tot de aankoop van een woning over te gaan wanneer men op het moment van aankoop al weet of behoort te weten dat men de woning nooit zal kunnen financieren. Wie lichtvaardig overgaat tot de aankoop van een woning kan schade berokkenen bij woningeigenaren. Zij zullen namelijk als gevolg van de verkoop hun woning van de woningmarkt halen. Ondanks het feit dat K aan alle voorwaarden heeft voldaan voor het geldig inroepen van het financieringsvoorbehoud, acht de rechtbank dit beroep in de gegeven omstandigheden dan ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
Bedongen boete wordt wel gematigd
Ingevolge het in de koopovereenkomst opgenomen boetebeding is K een boete verschuldigd van € 43.500,-. K heeft verzocht de boete te matigen. De rechter kan pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maken wanneer de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Gelet wordt daarbij op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het boetebeding, de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen en de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete. Wat betreft de aard van de overeenkomst overweegt de rechtbank dat het boetebeding een gebruikelijk beding is bij de koop en verkoop van woonhuizen. Het bevat een prikkel tot nakoming van de overeenkomst en draagt naar haar aard bij tot de rechtszekerheid. Aan de andere kant bevat het boetebeding één bedrag voor vele sterk uiteenlopende tekortkomingen en ligt het voor de hand dat de rechter de boete zal differentiëren naar gelang de ernst van de tekortkoming waardoor zij is verbeurd en van de schade die daardoor is veroorzaakt. Nakoming van de koopovereenkomst door K bleek onmogelijk; hij zou immers nooit voldoende financiering kunnen krijgen voor de aankoop van de woning. Daarnaast is gebleken dat V de woning enkele weken na de ontbinding van de overeenkomst met K alsnog heeft verkocht voor dezelfde prijs, wat aannemelijk maakt dat de bedongen boete substantieel hoger ligt dan de daadwerkelijk geleden schade. Tot slot vormt het inkomen van K (€ 22.291,- bruto per jaar) afgezet tegen de hoogte van de boete (€ 43.500,-) een omstandigheid die, bij de beoordeling van de vraag of de billijkheid eist dat de boete gematigd wordt, van belang is. Op basis van de hiervoor vermelde omstandigheden oordeelt de rechtbank dat de billijkheid in dit geval klaarblijkelijk eist dat de bedongen boete gematigd wordt.
Vastgoedveilingen: Ruben Berentsen, Stef Piersma, Anita van Wijk, Marleen Vermeulen, Mitzi Litjens
Gerelateerd
Koop en huur
