‘Extended stay’ studentenhotel: een geluidgevoelig gebouw bij duurzaam verblijf

Studentenhotel

SCI Student Experience wil een studentenhotel realiseren met 502 units. In dit studentenhotel zullen -vooral internationale- studenten maximaal 12 maanden verblijven (extended stay). Het studentenhotel biedt gemeenschappelijke faciliteiten en zal voorzien in de schoonmaak van de units. Omdat het project de bestemming ‘Kantoor’ heeft is een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan verleend door het college van B&W van de gemeente Amstelveen.

Tegen de omgevingsvergunning heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu beroep aangetekend. Hij vindt dat het college de omgevingsvergunning niet had mogen verlenen. Het studentenhotel bevindt zich namelijk in de gebiedsaanduiding van het Luchthavenindelingbesluit Schipol, wat het gemeentebestuur op grond van artikel 8.9 Wet luchtvaart ‘in acht’ moet nemen. Het Luchthavenindelingbesluit stelt dat er in het aangewezen gebied geen woningen of andere geluidgevoelige gebouwen zijn toegestaan, tenzij de minister verklaart hier geen bezwaar tegen te hebben. Nu deze verklaring niet is afgegeven, en dus bezwaar bestaat tegen de komst van het studentenhotel, moet de omgevingsvergunning volgens de minister geweigerd worden.

Woning en geluidgevoelig gebouw

In de uitspraak van de Afdeling (31 juli 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3098) moest eerst de vraag worden beantwoord of het studentenhotel een ‘woning’ is. Dit begrip is namelijk niet gedefinieerd in het Luchthavenindelingbesluit. Uit de nota van toelichting volgt echter dat een regulier hotel geen geluidgevoelig gebouw is, omdat dit een tijdelijk verblijf betreft. Volgens de Afdeling kan daaruit worden afgeleid dat een woonfunctie een zekere duurzaamheid vereist. De ‘extended stay’ units worden volgens de Afdeling gebruikt voor een duurzaam verblijf en moeten dus worden aangemerkt als een geluidgevoelig gebouw:

“ 6.2 Met de rechtbank acht de Afdeling het beoogde gebruik van het studentenhotel voor het verblijf van een periode van maximaal twaalf maanden zodanig duurzaam dat een woonfunctie aanwezig is en daarmee dat er sprake is van een geluidgevoelig gebouw. Dat oordeel sluit aan bij eerdere rechtspraak van de Afdeling, zoals de uitspraak van 16 maart 2018, ECLI:NL:RVS:2018:884. In die uitspraak heeft de Afdeling overwogen dat het in die zaak beoogde gebruik van een pand voor overnachting en verblijf door (buitenlandse) studenten gedurende de periode van maximaal één collegejaar, respectievelijk zes maanden voor reguliere studenten die nog geen woonruimte in de betreffende stad hadden, is aan te merken als een zodanig duurzaam verblijf dat een woonkarakter aanwezig moet worden geacht.”

De Afdeling overweegt verder dat er een zekere binding met de woonomgeving bestaat, en de ‘extended stay’ units worden gebruikt door dezelfde personen volgens een vast patroon. Door het totaalconcept van het studentenhotel moet deze worden aangemerkt als ‘woning’ in de zin van het Luchthavenindelingbesluit, en dus als geluidgevoelig gebouw. Omdat het geluidgevoelig gebouw binnen het beperkingengebied van Schiphol ligt, kan dit leiden tot ernstige hinder en slaapverstoring door vliegtuiglawaai. Het college van B&W van Amstelveen had de minister van Infrastructuur en Milieu dus moeten verzoeken om een verklaring dat hij geen bezwaar had tegen de afwijking. Nu de minister niet bereid was deze verklaring te geven, kon het college niet overgaan tot verlening van de vergunning.

Conclusie en gevolgen

De Afdeling zet de jurisprudentielijn voort dat het langdurig verblijf van (internationale) studenten in een pand, ondanks de naam ‘hotel’, moet worden aangemerkt als een woonfunctie. Dit is verklaarbaar vanuit de doelstelling van beschermingsregels omtrent geluidhinder: als het studentenhotel wordt gebruikt voor een zodanig duurzaam verblijf dat een woonkarakter aanwezig is, kan het vliegtuiglawaai nadelige gezondheidseffecten opleveren voor de bewoners. Deze uitspraak kan ook relevant zijn voor andere vormen van tijdelijke huisvesting, bijvoorbeeld voor arbeidsmigranten, als deze huisvesting voorziet in een duurzame woonfunctie.

Heeft u vragen over de mogelijkheden van ‘extended stay’ of andere vormen van tijdelijke (studenten)huisvesting in een bestemmingsplan/omgevingsplan? Neem dan contact op met Hidde Israël of Jasper Molenaar.