In het kader van de herontwikkeling van onroerend goed komt het geregeld voor dat er sprake is van een (soms korte) periode van leegstand voordat herontwikkeling daadwerkelijk plaatsvindt. De kans is aanwezig dat in deze tussenperiode krakers hun intrek nemen in uw leegstaande pand. Zij zullen doorgaans schermen met een beroep op het huisrecht om een ontruiming op korte termijn te voorkomen. Met als gevolg dat de herontwikkelingsplannen worden gefrustreerd. Wat kunt u doen wanneer uw leegstaand gebouw of braakliggend terrein wordt gekraakt door krakers?
Op grond van art. 138 (lokaalvredebreuk) of art. 138a Sr. (kraken) handelen krakers strafbaar wanneer zij hun intrek nemen in leegstaand vastgoed of braakliggend terrein[1]. Op grond van art. 551a Sv. heeft iedere opsporingsambtenaar de mogelijkheid om in geval van verdenking van lokaalvredebreuk of kraken het pand (of het terrein) te (laten) ontruimen. Krakers zullen in de regel proberen om een ontruiming op basis van art. 551a Sv. te voorkomen door een beroep te doen op bescherming op grond van het huisrecht.
De vraag of krakers met succes bescherming kunnen ontlenen aan het huisrecht is afhankelijk van de vraag of zij het gebouw of terrein ook ‘feitelijk bewonen’. In een arrest van de Hoge Raad uit 2013 hadden krakers kort na het leegkomen van het gebouw in kwestie hun intrek in het pand genomen. De krakers werden vervolgens binnen zeven uur door de politie ontruimd. De krakers stelden zich op het standpunt dat zij het pand bewoonden en daarom recht hadden op bescherming op grond van het huisrecht. De Hoge Raad oordeelde echter dat in dit geval nog geen sprake was van feitelijke bewoning. De krakers hadden slechts enkele spullen het pand in gebracht en waren als het ware nog bezig met ‘inhuizen’ (HR 28-05-2013, ECLI:NL:HR:2013:CA0793).
Hebben de krakers succes met een beroep op bescherming op grond van het huisrecht dan zal het OM de ontruiming van het pand eerst voldoende tijdig aan moeten kondigen en de krakers in de gelegenheid moeten stellen om de aanstaande ontruiming door de rechter te laten toetsen. Zo blijkt uit het arrest van de Hoge Raad van 28 oktober 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880).
Op deze toetsingsmogelijkheid zijn uitzonderingen denkbaar wanneer zich bijzondere omstandigheden voordoen. Dit kan het geval zijn wanneer de krakers worden verdacht van andere strafbare feiten die de rechthebbende van het pand treffen (denk aan vernieling e.d.) of als door de wederrechtelijke bewoning een gevaarlijke situatie ontstaat (bijvoorbeeld brandgevaar of instortingsgevaar). In die gevallen kan de ontruiming toch rechtmatig geschieden ook al kunnen de krakers zich beroepen op een huisrecht en hebben zij niet de mogelijkheid gehad om zich tot de rechter te wenden voordat de ontruiming is uitgevoerd.
Conclusie
Uit bovenstaande arresten kan worden opgemaakt dat snel handelen bij het constateren van aanwezigheid van krakers geboden is. Wacht u te lang met het inschakelen van de politie dan is de kans groter dat de krakers met succes een beroep op het huisrecht kunnen doen. Hierdoor loopt een eventuele ontruiming vertraging op. Concrete tip is dan ook om, wanneer u vastgoed heeft dat op korte termijn leeg zal komen te staan, de nodige maatregelen te nemen om snel in te kunnen grijpen. Zo is het raadzaam om gebruik te maken van een beveiligingssysteem en bijvoorbeeld een beveiligingsbedrijf periodieke controles uit te laten voeren. Daarnaast kan de politie worden ingelicht dat een pand op korte termijn leeg zal komen te staan en dat het risico bestaat dat krakers het pand zullen betrekken.
[1] In een recent arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat voor het 'gebruik' van braakliggend terrein niet dezelfde eisen gelden als bij een leegstaand pand. De vraag is of een ander dan de kraker in feitelijke zin enigerlei bezit of houderschap over het erf uitoefent (HR 26-02-2016, ECLI:NL:HR:2016:345).
Eerste hulp bij krakers
11 november 2016, laatst geüpdatet 11 september 2024
Snel handelen is bij het constateren van krakers geboden. Wanneer de politie de krakers zo spoedig mogelijk ontruimt hebben de krakers nog geen huisrecht opgebouwd. In dat geval hoeft een kort geding van de krakers tegen de ontruiming door de politie niet te worden afgewacht.
Rutger Fabritius
Advocaat - Senior
Ontvang relevant nieuws op uw interessegebied
- Eenmalig per maand
- Zelf uw voorkeuren opgeven
- Makkelijk uitschrijven
Ja, ik wil de nieuwsbrief ontvangen
Gerelateerd
Artikel
Vastgoed
Verhuurders opgelet! De Wet betaalbare huur is in werking getreden
21 augustus 2024 -
In een eerder artikel informeerden we u over de hoofdlijnen van de Wet betaalbare huur die vanaf 1 juli 2024 in werking is getreden. Deze wet heeft als doel de...
Artikel
Vastgoed
Advies aan de Hoge Raad dat huurprijswijzigingsbeding niet oneerlijk is
21 juli 2024 -
Er gloort licht voor verhuurders! Enige tijd geleden heeft de rechtbank Amsterdam prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over de indexatiebedingen in...
Artikel
Vastgoed
Tijdelijke huurovereenkomsten afgeschaft behalve voor deze groepen
1 juli 2024 -
Per 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten en het daarbij behorende Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten in werking getreden. Daarmee...
Artikel
Vastgoed
Wet betaalbare huur aangenomen en van kracht vanaf 1 juli 2024!
25 juni 2024 -
Op 25 juni 2024 heeft ook de Eerste Kamer ingestemd met de Wet betaalbare huur. Daarmee is de inwerkingtreding van de wet op 1 juli 2024 een feit. De gevolgen...
Artikel
Vastgoed
Regeling tegemoetkoming herplaatsing flexwoningen 2024–2029
30 april 2024 -
Flexwoningen bieden een snelle oplossing voor het woningtekort in Nederland. Het tijdelijke karakter maakt investeerders echter huiverig vanwege onzekerheid...
Artikel
Vastgoed
Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad over oneerlijk (proces)kostenbeding
29 april 2024 -
Eerder schreven we u al over de mogelijke gevolgen van de uitspraken waarin werd geoordeeld dat de overeengekomen huurverhogingsbedingen bij woonruimte...
No posts found
Events
Aankomende online en live events
We delen diepgaande kennis en pragmatische inzichten over actuele onderwerpen in het vakgebied en de maatschappelijke thema's waar we dichtbij staan.
26
september
2024
Webinar
Kwartaalupdate Aanbestedingsrecht Q3 2024
Traditioneel praten we u ieder kwartaal bij over de actualiteiten in het aanbestedingsrecht. De derde Kwartaalupdate Aanbestedingsrecht van 2024 vindt plaats op 26 september.
Online
11:00
-
12:00
01
oktober
2024
Seminar
Netbeheerdersdag 2024
Deze exclusieve kennismiddag is speciaal voor professionals werkzaam bij netbeheerders / netwerkbedrijven die zich bezighouden met juridische aspecten van de primaire taken.
Arnhem
12:45
-
18:00
Liever een inhouse training op maat?
Wij organiseren ook events op maat. Van kleine tot grote groepen, we zorgen voor een inspirerende sessie afgestemd op uw wensen. Informeer naar de mogelijkheden.
Contact opnemen