Een gebouw dat toch al gesloopt zou worden, brandt af: geen schadevergoeding op basis van herbouwwaarde of verkoopwaarde, maar de sloopwaarde

Herbouwwaarde, verkoopwaarde of sloopwaarde

Hoeveel een opstalverzekeraar moet uitkeren bij een gedekte schade aan een pand, hangt af van de waarde van het pand. Een pand kan diverse waardes hebben, afhankelijk van de bestemming en de situatie van het pand. Daarbij valt te denken aan de herbouwwaarde, de verkoopwaarde en de sloopwaarde van een pand.

De herbouwwaarde van een pand is het bedrag dat nodig is om het gebouw te herbouwen op dezelfde locatie met een gelijkwaardige constructie en indeling. De verkoopwaarde is het bedrag dat het pand bij verkoop zou hebben opgeleverd uitgaande van het normale handelsverkeer en dezelfde bestemming. De sloopwaarde is het bedrag dat de nog bruikbare en waardevolle onderdelen van het gebouw zouden hebben opgeleverd, minus de (bespaarde) sloopkosten. Deze waardes leiden in de regel tot verschillende bedragen: vaak is de herbouwwaarde hoger dan de verkoopwaarde en meestal is de sloopwaarde lager dan de verkoopwaarde. Hoe lager de waarde, hoe lager de schade en de schadevergoeding uitvallen.

In een opstalverzekering wordt over het algemeen geregeld welke waarde in een concreet geval de basis zal vormen voor een schadevergoeding. Als bijvoorbeeld het pand ‘gewoon’ weer gebruikt zal worden, is in de regel herbouwwaarde aan de orde. En als het pand te koop stond, is de verkoopwaarde van toepassing. En als het voornemen bestond om het pand te slopen, wordt de schade bepaald op basis van de sloopwaarde. Door de waardegrondslag van een schadevergoeding af te stemmen op de feitelijke situatie van het pand, wordt ervoor gezorgd dat de verzekerde feitelijk wordt teruggebracht in zijn situatie voor de schade en wordt voorkomen dat de verzekerde te weinig of juist te veel uitgekeerd krijgt.

Een andere waardegrondslag is de taxatiewaarde van een pand. Die waarde is vooraf door een taxateur vastgesteld, meestal op basis van herbouwwaarde. De taxatiewaarde wordt dan het uitgangspunt voor de verzekering, ongeacht eventuele fluctueringen in de actuele (herbouw)waarde van het pand, tenzij de voortaxatie zijn geldigheid verliest. In dat laatste geval moet men weer kiezen uit de andere waardes.

De brandschade aan het gebouw ‘Dennenlust’

Een aardige illustratie van een discussie over welke waarde van toepassing is, vormt de brandschade aan het gebouw ‘Dennenlust’ te Klarenbeek, waarover de Rechtbank Amsterdam onlangs heeft geoordeeld (ECLI:NL:RBAMS:2019:418). Dit gebouw was door een zorginstelling in 2011 aangekocht. Het gebouw stond op dat moment leeg en was voorheen een hotel-restaurant. Toen de zorginstelling deze aankoop meldde bij haar toenmalige brandverzekeraar, gaf zij al aan dat het pand leegstond en gesloopt zou gaan worden. Jarenlang bleef het pand echter dichtgespijkerd leegstaan zonder de sloopkogel te krijgen. In juli 2016 verkocht de zorginstelling het perceel aan een projectontwikkelaar, waarbij zij afspraken dat het perceel vrij van opstallen zou worden geleverd. Die levering ging echter niet door en in september 2016 brandde het pand af.

De zorginstelling vorderde vervolgens uitkering van haar brandverzekeraars, naar wie zij per 2016 was overgestapt en bij wie zij een brandverzekering had afgesloten op basis van de Nederlandse Beursvoorwaarden voor Zaak- en Bedrijfsschadeverzekering (NBZB 2006). De zorginstelling wilde primair uitkering op basis van een herbouwwaarde van ruim één miljoen euro, en anders uitkering op basis van verkoopwaarde. De verzekeraars weigerden primair dekking, omdat zij niet wisten van de leegstand en de horeca-bestemming van het pand. Bovendien stelden de verzekeraars dat de zorginstelling het pand wilde slopen en dat de zorginstelling daarom hoogstens de sloopwaarde vergoed kon krijgen. Coulancehalve besloten de verzekeraars een uitkering te doen op basis van sloopwaarde van € 15.500.

De zorginstelling liet het daar niet bij en startte een procedure tegen de verzekeraars en vorderde uitkering op basis van herbouwwaarde dan wel verkoopwaarde. De assurantietussenpersoon van de zorginstelling werd overigens ook gedagvaard, want volgens de zorginstelling had de assurantietussenpersoon aan de verzekeraars moeten laten weten dat het pand leegstond.

De beslissing van de Rechtbank Amsterdam

De Rechtbank Amsterdam oordeelde kort samengevat als volgt. Omdat geen sprake was van een voortaxatie, was de vraag of uitkering zou moeten plaatsvinden op basis van herbouwwaarde, verkoopwaarde of sloopwaarde. De rechtbank overwoog dat slechts één van die waardes in een concreet geval van toepassing kan zijn.

De rechtbank overwoog verder dat in de brandverzekering (NBZB 2006) stond dat sloopwaarde van toepassing was als voldaan was aan twee voorwaarden (r.o. 4.4). Allereerst als de verzekerde vóór de schade al het voornemen had het gebouw af te breken. Ten tweede als het gebouw bestemd was voor afbraak of onteigening. De rechtbank oordeelde dat het ging om alternatieve voorwaarden (“of/of”), nu alle partijen het daarover eens waren.

Vervolgens constateerde de rechtbank dat aan de eerste voorwaarde voldaan was (r.o. 4.5): de zorginstelling had voor de brand al het voornemen het pand te slopen. De zorginstelling had dit voornemen in 2011 al geuit aan haar vorige brandverzekeraar en had zich kort voor de brand ook verplicht tegenover de koper van het perceel om het pand af te breken. Dat is naar het oordeel van de rechtbank voldoende om een voornemen tot afbraak aan te nemen.

Interessant is dat de rechtbank de tegenwerping van de zorginstelling afwees dat zij bij het niet doorgaan van de verkoop aan de projectontwikkelaar zelf tot ontwikkeling had willen overgaan (r.o. 4.5). Volgens de rechtbank maakte dat echter niet dat niet langer sprake was van een voornemen tot sloop. Dat lijkt mij inderdaad zo als ook bij die ontwikkeling het pand zou zijn afgebroken. Maar goed voorstelbaar is ook dat daarvan geen sprake was en dat de zorginstelling haar voornemen tot sloop (vlak) voor de brand had gewijzigd en het pand wilde behouden of als zodanig wilde gaan verkopen. In dat geval zou redelijkerwijs niet meer kunnen worden gesproken van een voornemen tot sloop die tot sloopwaarde leidt, hoezeer dat voornemen enige tijd wel heeft bestaan. De relevante feitelijke situatie zou dan vlak voor de brand zijn gewijzigd. Dat daarvan hier inderdaad sprake was, blijkt uit de uitspraak echter niet.

Omdat de rechtbank oordeelt dat de zorginstelling hoogstens recht had op sloopwaarde, wees de rechtbank de vordering van de zorginstelling op de brandverzekeraars af. De rechtbank hoefde daarom ook niet in te gaan op het dekkingsverweer van de verzekeraars. Ten overvloede overwoog de rechtbank dat uitkering op basis van herbouwwaarde in strijd zou zijn met het indemniteitsbeginsel, omdat de zorginstelling dan ruim een miljoen euro zou krijgen voor een pand dat zonder de brand toch gesloopt zou zijn. Ook had de zorginstelling het pand na de brand niet herbouwd, wat ook een voorwaarde was om van de herbouwwaarde uit te kunnen gaan.

Tot slot wees de rechtbank ook de vordering van de zorginstelling op haar assurantietussenpersoon af, omdat volgens de rechtbank de situatie voor de zorginstelling niet voordeliger zou zijn geweest als aan de verzekeraars al vooraf bekend was geworden dat het ging om een leegstaand voormalig horecapand.