Duits vastgoed: actie in 2019!

Eindelijk een wetsvoorstel

Al jarenlang is de overdrachtsbelasting in Duitsland een veel besproken onderwerp. Zo zijn er enerzijds relatief weinig vrijstellingen en tegemoetkomingen bij de directe overdracht van Duits vastgoed (“stenentransactie”); anderzijds wordt de heffing van Duitse overdrachtsbelasting nu vaak voorkomen via de overdracht van aandelen in vennootschappen met Duits vastgoed (“aandelentransactie”). Begin 2018 werd vanuit de politiek wederom de wens uitgesproken, hier iets aan te willen doen. In juni vorig jaar werden de eerste contouren zichtbaar. In november vorig jaar werd een eerste discussiestuk naar buiten gebracht. Eind 2018 hebben wij al uitgebreid over dit wetsvoorstel geschreven (zie hier). Begin mei 2019 is eindelijk een wetsvoorstel ingediend. Inhoudelijk komt het wetsvoorstel nagenoeg overeen met het eerdere discussiestuk. Met name op het gebied van het overgangsrecht, zijn er echter enkele opmerkelijke bepalingen opgenomen. We benadrukken, dat het hier om een wetsvoorstel gaat en (formeel) nog wijzigingen mogelijk zijn.

Bestaande regels en wijzigingen

Personenvennootschappen (GmbH & Co.KG/CV)
Wanneer onder de bestaande regels het belang in een personenvennootschap, zoals de Duitse GmbH & Co.KG met Duits vastgoed binnen een periode van 5 jaar voor 95% of meer wijzigt, is in principe Duitse overdrachtsbelasting verschuldigd. Hierbij worden alle belangenwijzigingen van de afgelopen vijf jaren in aanmerking genomen. Indien de houder van het 94,9%-belang, haar belang na verloop van deze 5 jaar uitbreidt naar 100%, is nu slechts overdrachtsbelasting verschuldigd over de 5,1%. De volgende wijzigingen worden nu voorgesteld:

• De grens van 95% wordt verlaagd naar 90%.
• De termijn voor overdrachten tussen derden, wordt verlengd van vijf naar tien jaar.
• De termijn voor het uitbreiden van een belang naar 100%, door één partij, wordt verlengd van vijf naar vijftien jaar.

Kapitaalvennootschappen (GmbH/BV)
Wanneer één partij onder de bestaande wetgeving 95% of meer van de aandelen in een kapitaalvennootschap met Duits vastgoed verkrijgt, is op dit moment normaliter Duitse overdrachtsbelasting verschuldigd. Door niet het vastgoed zelf, maar “slechts” 94.9% van de aandelen over te dragen, kan de heffing van overdrachtsbelasting in sommige gevallen voorkomen worden. De volgende wijzigingen zijn voorgesteld:

• De grens van 95% wordt verlaagd naar 90%.
• Net als bij personenvennootschappen, is straks overdrachtsbelasting verschuldigd, indien gedurende de referentieperiode het belang in de kapitaalvennootschap met 90% of meer wijzigt. De verkrijging door één partij is dus niet langer doorslaggevend. Gedurende de referentieperiode worden alle verkrijgingen door verschillende partijen bij elkaar opgeteld.
• Net als bij personenvennootschappen geldt voor kapitaalvennootschappen voortaan een referentieperiode van tien jaar.

Inwerkingtreding en terugwerkende kracht

Aanvankelijk waren er geluiden, dat de nieuwe regels mogelijk met terugwerkende kracht ingevoerd zouden worden. In het definitieve wetsvoorstel is echter opgenomen, dat de aangepaste regels slechts zullen gelden op verkrijgingen na 31 december 2019. Van directe terugwerkende kracht lijkt dus niet direct sprake te zijn. Op basis van de hoofdregel zullen belangenwijzigingen vóór inwerkingtreding echter wel degelijk kunnen meetellen. Het overgangsrecht maakt daar in sommige situaties vervolgens weer uitzonderingen op.

Overgangsrecht

Hieronder hebben wij een aantal voorbeelden opgenomen, om aan te geven hoe het overgangsrecht in een aantal specifieke situaties kan uitwerken:

• Indien bij een GmbH & Co.KG de referentieperiode van 5 jaar al verlopen is in 2019, telt een belangenwijziging uit bijvoorbeeld 2013, niet meer mee bij de beoordeling van een belangenwijziging in bijvoorbeeld 2022, ondanks het feit dat de belangenwijzigingen binnen de nieuwe referentieperiode van 10 jaar zou vallen.
  
  
• Indien bij een GmbH of BV voor 2020 bijvoorbeeld 94,9% van de aandelen verkregen heeft en de resterende 5,1% gehouden wordt door een derde, dan leidt een overdracht van dit 5,1%-belang in bijvoorbeeld 2021 aan wederom een derde, op basis van het huidige wetsvoorstel niet tot een belaste verkrijging. Argumentatie voor deze conclusie is het feit dat de (nieuwe) 90%-grens al onder het huidige, “oude” recht overschreden werd.

Nog actie in 2019?

Heeft u vastgoed in Duitsland? In 2019 kan nog gebruik worden gemaakt van de oude regelgeving. Door tijdig actie te ondernemen, kan mogelijk nu of in de toekomst de heffing van Duitse overdrachtsbelasting worden voorkomen of beperkt. Uiteraard houden wij u op de hoogte van de ontwikkelingen op het gebied van de Duitse overdrachtsbelasting.