Bij de (ver)koop van een onroerende zaak wordt in de koop- en leveringsakte ter uitvoering van de overeenkomst in de regel woonplaats gekozen ten kantore van de betreffende notaris. Deze zogenaamde domiciliekeuze was van essentieel belang in een uitspraak van de rechtbank Utrecht van 7 september jl. (
LJN: BR6697), omdat de notariële levering van de onroerende zaak niet tijdig heeft plaatsgevonden in verband in het pand aangetroffen asbest.
Geen doorzending
De advocaat van de koper sommeert de verkoper bij brief alsnog binnen acht dagen medewerking te verlenen aan de levering van het pand zonder asbest, bij gebreke waarvan aanspraak wordt gemaakt op een contractuele boete. De brief wordt door de advocaat van de koper verzonden aan de makelaar van de verkoper met een kopie hiervan aan de notaris. Uiteindelijk heeft noch de notaris noch de makelaar de sommatie/ingebrekestelling doorgezonden aan de verkopende partij. De levering van de onroerende zaak vindt uiteindelijk wel plaats, echter de koper maakt daarbij wel aanspraak op de in zijn ogen verbeurde boetes. De vraag rijst of de verzonden ingebrekestelling zijn werking heeft gehad en de verkoper als gevolg hiervan daadwerkelijk boetes heeft verbeurd.
Werking ingebrekestelling?
De Rechtbank Utrecht stelt allereerst vast dat de ingebrekestelling de verkoper feitelijk niet heeft bereikt. Volgens de rechtbank zijn er in dat geval slechts twee mogelijkheden waarin de ingebrekestelling toch zijn werking heeft. In de eerste plaats is de ingebrekestelling wel geldig indien de notaris als onmiddellijk vertegenwoordiger bevoegd is deze in ontvangst te nemen. Hiervoor zijn echter geen aanknopingspunten te vinden in de overeenkomst, aldus de rechtbank. In de tweede plaats kan het feit dat de ingebrekestelling de verkoper niet bereikt heeft toch voor zijn rekening komen indien het niet of niet tijdig bereiken het gevolg is van het handelen van de ontvanger zelf, het handelen van personen waarvoor ontvanger aansprakelijk is of in geval van andere omstandigheden die de ontvanger betreffen en rechtvaardigen dat hij het nadeel draagt. Uit de feiten van deze zaak volgt volgens de rechtbank niet dat het niet doorzenden van de brief door de notaris en de makelaar aan de verkoper kan worden toegerekend.
Commentaar
Ondanks dat de levering te laat heeft plaatsgevonden kan de koper geen aanspraak maken op een contractuele boete. Deze financiële tegenvaller had kunnen worden voorkomen door de ingebrekestelling ondanks de domiciliekeuze rechtstreeks te verzenden aan de verkoper. Het verdient dus aanbeveling om dergelijke aanzeggingen met rechtsgevolg altijd direct, en dus niet via een betrokken notaris of makelaar, aan de contractuele wederpartij te richten.
Geen doorzending
De advocaat van de koper sommeert de verkoper bij brief alsnog binnen acht dagen medewerking te verlenen aan de levering van het pand zonder asbest, bij gebreke waarvan aanspraak wordt gemaakt op een contractuele boete. De brief wordt door de advocaat van de koper verzonden aan de makelaar van de verkoper met een kopie hiervan aan de notaris. Uiteindelijk heeft noch de notaris noch de makelaar de sommatie/ingebrekestelling doorgezonden aan de verkopende partij. De levering van de onroerende zaak vindt uiteindelijk wel plaats, echter de koper maakt daarbij wel aanspraak op de in zijn ogen verbeurde boetes. De vraag rijst of de verzonden ingebrekestelling zijn werking heeft gehad en de verkoper als gevolg hiervan daadwerkelijk boetes heeft verbeurd.
Werking ingebrekestelling?
De Rechtbank Utrecht stelt allereerst vast dat de ingebrekestelling de verkoper feitelijk niet heeft bereikt. Volgens de rechtbank zijn er in dat geval slechts twee mogelijkheden waarin de ingebrekestelling toch zijn werking heeft. In de eerste plaats is de ingebrekestelling wel geldig indien de notaris als onmiddellijk vertegenwoordiger bevoegd is deze in ontvangst te nemen. Hiervoor zijn echter geen aanknopingspunten te vinden in de overeenkomst, aldus de rechtbank. In de tweede plaats kan het feit dat de ingebrekestelling de verkoper niet bereikt heeft toch voor zijn rekening komen indien het niet of niet tijdig bereiken het gevolg is van het handelen van de ontvanger zelf, het handelen van personen waarvoor ontvanger aansprakelijk is of in geval van andere omstandigheden die de ontvanger betreffen en rechtvaardigen dat hij het nadeel draagt. Uit de feiten van deze zaak volgt volgens de rechtbank niet dat het niet doorzenden van de brief door de notaris en de makelaar aan de verkoper kan worden toegerekend.
Commentaar
Ondanks dat de levering te laat heeft plaatsgevonden kan de koper geen aanspraak maken op een contractuele boete. Deze financiële tegenvaller had kunnen worden voorkomen door de ingebrekestelling ondanks de domiciliekeuze rechtstreeks te verzenden aan de verkoper. Het verdient dus aanbeveling om dergelijke aanzeggingen met rechtsgevolg altijd direct, en dus niet via een betrokken notaris of makelaar, aan de contractuele wederpartij te richten.
Gerelateerd
Koop en huur
