Casus: grondtransactie tussen gemeente Kampen en haar fiscale beleggingsinstelling
De gemeente Kampen (hiervoor en hierna: “de gemeente”) heeft in 2007 percelen aan een door haar opgerichte fiscale beleggingsinstelling (hierna: ‘FBI’) overgedragen. Toen FBI door een wijziging in de fiscale wetgeving niet meer van toegevoegde waarde was, heeft de gemeente de percelen op 18 december 2024 van FBI teruggekocht. Voorafgaande aan de verkoop publiceerde de gemeente in oktober 2024 in het Gemeenteblad haar voornemen tot het aangaan van een koopovereenkomst met FBI. De gemeente motiveerde in de publicatie waarom zij zelf de enige serieuze gegadigde is. Kort nadat de gemeente met FBI de koopovereenkomst sloot, zijn eisers een kort geding gestart waarin zij een verbod vorderen om de koopovereenkomst uit te voeren.
Oordeel voorzieningenrechter: geen overheidslichaam, geen toepassing Didam-regels
De voorzieningenrechter oordeelt dat de Didam-regels niet van toepassing zijn. De FBI, die de grond verkoopt, is naar oordeel van de voorzieningenrechter geen overheidslichaam. De FBI is een privaatrechtelijke overheidsrechtspersoon, niet met openbaar gezag bekleed en geen bestuursorgaan. Dit maakt dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee de regels van het Didam I-arrest niet op de FBI van toepassing zijn.
Ook oordeelt de voorzieningenrechter dat de Didam-regels op deze specifieke transactie niet van toepassing zijn vanwege de nauwe band tussen de gemeente en FBI. Diverse omstandigheden rechtvaardigen die conclusie. De FBI is bijvoorbeeld door gemeente opgericht en de gemeente is voor 100% aandeelhouder van FBI. Bovendien is het doel van de FBI om de onroerende zaken te beleggen, teneinde de gemeente in de opbrengsten te laten delen. Daarnaast is de gemeente actief betrokken gebleven bij het beheer van de onroerende zaken, onder andere door een beleidskader voor FBI vast te stellen. Tussen de gemeente en de FBI bestaat dus zowel in vennootschappelijke zin als op het vlak van bedrijfsvoering een nauwe band. Dit maakt dat deze transactie in haar aard zodanig afwijkt van die in het Didam I-arrest speelde, dat de Didam-regels naar oordeel van de voorzieningenrechter niet op deze casus van toepassing zijn.
De voorzieningenrechter wijst de vorderingen van eisers af.
Commentaar: betekenis voor toekomstige grondtransacties?
Opvallend is dat de gemeente (koper) in het Gemeenteblad een publicatie heeft geplaatst dat FBI (verkoper) voornemens is grond aan de gemeente te verkopen. Naar wij menen zou hiermee, als de Didam-regels op FBI van toepassing zouden zijn geweest (waarover hierna meer), strikt genomen niet aan die regels zijn voldaan. In het Didam I-arrest schrijft de Hoge Raad immers voor dat onder omstandigheden de verkoper – in deze kwestie FBI – verplicht is tot het plaatsen van een uniciteitspublicatie.
Wij kunnen het oordeel van de voorzieningenrechter goed volgen als het gaat om de vraag of de Didam-regels op FBI van toepassing zijn. Die regels hebben betekenis voor overheidslichamen die via de band van artikel 3:14 BW zijn gehouden om de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (waaronder het gelijkheidsbeginsel) in acht te nemen bij hun privaatrechtelijk handelen. Voor dergelijke overheidslichamen brengt die plicht met zich dat zij bij de verkoop van onroerende zaken als uitgangspunt zijn gehouden tot het organiseren van een openbare selectieprocedure, zo volgt uit het Didam I-arrest. Omdat FBI naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen bestuursorgaan is waarop de algemene beginselen van behoorlijk bestuur van toepassing zijn, kan niet anders dan worden geoordeeld dat FBI de Didam-regels niet hoeft toe te passen. Zij is immers niet gehouden om bij grondverkoop het gelijkheidsbeginsel in acht te nemen.
Opvallend is dat de voorzieningenrechter ook nog ingaat op de vraag of de Didam-regels op de specifieke transactie tussen FBI en de gemeente van toepassing zijn. Wat ons betreft is er geen goede aanleiding om onderscheid te maken tussen de vraag of FBI in algemene zin en ten aanzien van deze specifieke transactie aan de Didam-regels is gebonden. Als is vastgesteld dat FBI niet is gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, dan staat het haar vrij om zonder voorafgaande selectieprocedure een koper te selecteren, óók als zij een gemeente als koper selecteert.
Zoals gezegd oordeelde de voorzieningenrechter dat de transactie tussen FBI en de gemeente in sterke mate afwijkt van de transactie in de Didam-casus, in het bijzonder omdat sprake is van een nauwe band tussen FBI en de gemeente. Dat oordeel roept de vraag op of een overheidslichaam dat grond verkoopt aan een vennootschap waarmee een nauwe band bestaat, is gebonden aan de Didam-regels. Het lijkt erop dat de voorzieningenrechter die regels überhaupt niet van toepassing acht als er een dergelijke nauwe band bestaat tussen het overheidslichaam en een aan hem gelieerde private rechtspersoon. De achterliggende gedachte kan zijn dat het gelijkheidsbeginsel uitsluitend verplicht om gelijke gevallen gelijk te behandelen en dat een dergelijke rechtspersoon zich voldoende van eventuele andere gegadigden onderscheidt. De praktijk moet uitwijzen of deze lijn door (voorzieningen)rechters vaker zal worden gevolgd.
Als u vragen heeft over deze uitspraak of de toepassing van het Didam-arrest, neem dan contact op met een van de specialisten die hierboven in dit artikel worden genoemd.
Gerelateerd
Aanbesteding
