De Duitse overdrachtsbelasting, of eigenlijk het voorkomen er van, is de afgelopen tien jaar een heet hangijzer in Duitsland. Ook wij hebben er inmiddels diverse artikelen over geschreven (zie hier voor onze laatste blog). Via de aankoop van aandelen of participaties in samenwerkingsverbanden kan namelijk de heffing van Duitse overdrachtsbelasting bij verwerving van Duits vastgoed vaak worden vermeden. Het tarief van de Duitse overdrachtsbelasting is per regio (Bundesland) verschillend en varieert tussen de 3,5% en 6,5%.
Al vaker spraken diverse Duitse politieke partijen de wens uit om hier iets aan te doen. Zo ook in 2018, waardoor het onderwerp weer op de politieke agenda kwam te staan. In tegenstelling tot het verleden, leek er deze keer daadwerkelijk iets te gaan veranderen. In 2019 werd er zowaar een wetsvoorstel ingediend. Daarna bleef het echter tóch weer stil. Hierdoor werd de indruk gewekt dat wijzigingen ook deze keer uit zouden blijven. Onterecht? Inmiddels is namelijk duidelijk dat de huidige coalitie in Duitsland overeenstemming heeft bereikt over de wijzigingen en dat de Duitse Bundestag (parlement) eind april definitief over het wetsvoorstel zal beslissen. Als het wetsvoorstel wordt aangenomen, treden de wijzigingen per 1 juli 2021 in werking.
Ondanks dat het wetsvoorstel nog definitief moet worden goedgekeurd, lijkt nu dus de kans groot dat de wijzigingen doorgevoerd gaan worden. De nieuwe regeling lijkt grotendeels met het wetsvoorstel uit 2019 overeen te komen en schijnt slechts op een klein aantal punten te zijn aangepast. We hebben de belangrijkste wijzigingen hieronder nog weer op een rij gezet.
Kapitaalvennootschappen (GmbH/BV)
Wanneer één partij onder de bestaande wetgeving 95% of meer van de aandelen in een kapitaalvennootschap met Duits vastgoed verkrijgt, is op dit moment normaliter Duitse overdrachtsbelasting verschuldigd. Door niet het vastgoed zelf, maar “slechts” 94.9% van de aandelen door één partij te laten verkrijgen, kan de heffing van overdrachtsbelasting in veel gevallen voorkomen worden.
De volgende wijzigingen zijn voorgesteld:
- De grens van 95% wordt verlaagd naar 90%;
- Net als bij personenvennootschappen, is straks overdrachtsbelasting verschuldigd, indien gedurende de referentieperiode het belang in de kapitaalvennootschap met 90% of meer wijzigt (zogeheten “change in ownership regime”) . De verkrijging door één partij is dus niet langer doorslaggevend. Gedurende de referentieperiode worden alle verkrijgingen door verschillende partijen bij elkaar opgeteld.
- Een referentieperiode van tien jaar, in plaats van een referentieperiode van 5 jaar, zoals die nu al geldt voor persnonenvennootschappen.
- Zoals nu al bij personenvennootschappen het geval is, worden vanaf 1 juli 2021 ook bij kapitaalvennootschappen de indirecte belangenwisselingen relevanter. Let wel, er gelden andere “rekenregels” voor kapitaalvennootschappen dan voor personenvennootschappen. Naar wij begrijpen worden bij personenvennootschappen indirecte belangenwisselingen in een vennootschap met Duits vastgoed naar rato berekend. Ingeval van kapitaalvennootschappen, lijkt op elk niveau getoetst te moeten worden of sprake is van een belangenwisseling van 90% of meer.
Personenvennootschappen (GmbH & Co.KG/CV)
Wanneer onder de bestaande regels het belang in een personenvennootschap, zoals de Duitse GmbH & Co.KG met Duits vastgoed binnen een periode van 5 jaar voor 95% of meer wijzigt, is in principe Duitse overdrachtsbelasting verschuldigd.
Hierbij worden in de regel alle belangenwijzigingen van de afgelopen vijf jaren in aanmerking genomen. Indien de houder van het 94,9%-belang, haar belang na verloop van deze 5 jaar uitbreidt naar 100%, is nu normaliter slechts overdrachtsbelasting verschuldigd ter zake van verkrijging van de resterende 5,1%.
De volgende wijzigingen worden nu voorgesteld:
- De grens van 95% wordt verlaagd naar 90%.
- De referentieperioden voor overdrachten tussen derden, wordt verlengd van vijf naar tien jaar.
- De referentieperiode voor het uitbreiden van een belang naar 100%, door één partij, wordt verlengd van vijf naar vijftien jaar.
Inwerkingtreding en overgangsrecht
Vooralsnog treden de wijzigingen per 1 juli 2021 in werking. In tegenstelling tot eerdere voorstellen, kent de nieuwe regeling in principe geen terugwerkende kracht. In de nieuwe regeling is wel overgangsrecht opgenomen. De belangrijkste lijken te zijn:
- Wijzigingen in het belang in een personenvennootschap of een kapitaalvennootschap die vastgoed houdt, die plaats hebben gevonden vóór 1 juli 2021, tellen na 1 juli 2021 niet mee bij het bepalen of 90% of meer van het belang is gewijzigd. De overdracht van bijvoorbeeld een belang van 1% in een vennootschap op 1 augustus 2021, zou dan dus in principe niet tot heffing leiden, wanneer op 1 januari 2021 al 90% is overgedragen.
- Belangrijk om op te merken is dat ook na 1 juli 2021 de grens van 95% een termijn van 5 jaar van belang blijft. Ook ná 1 juli 2021 kan op grond van de oude regeling Duitse overdrachtsbelasting verschuldigd zijn, wanneer de termijnen onder de oude regeling nog niet zijn verstreken en binnen die termijn de grens van 95% wordt overschreden.
- Termijnen van 5 jaar die onder de oude regeling zijn verstreken, worden niet verlengd onder de nieuwe regeling tot 10 jaar.
Aandachtspunten voor de praktijk
De nieuwe regels omtrent de Duitse overdrachtsbelasting leiden ongetwijfeld in meer situaties tot de heffing van overdrachtsbelasting. Het is echter wel zo, dat op de nieuwe regelgeving geanticipeerd kan worden. In sommige gevallen zou het voordelig kunnen zijn om nog voor 1 juli 2021 actie te ondernemen, bijvoorbeeld:
- Tot 1 juli 2021 is het nog mogelijk om een belang van 94,9% te verkrijgen in zowel een personenvennootschap, als een kapitaalvennootschap die Duits vastgoed houdt, zonder dat Duitse overdrachtsbelasting is verschuldigd;
- In bestaande situaties waarin een belang van 94,9% gehouden wordt in een vennootschap die Duits vastgoed houdt, en het voornemen bestaat om (een groot deel van) dit belang in de nabije toekomst over te dragen aan een derde, kan overwogen worden om voor 1 juli 2021 5% over te dragen aan de mede-investeerder die momenteel het minderheidsbelang van 5,1% houdt. Wanneer na 1 juli 2021 een belang van maximaal 89,9% wordt overgedragen aan een derde partij, zou dit in principe niet tot de heffing van Duitse overdrachtsbelasting leiden.
Tot slot
Heeft u vastgoed in Duitsland? Tot 1 juli 2021 kan nog gebruik worden gemaakt van de oude regelgeving. Ook wanneer u voornemens bent om vastgoed in Duitsland te kopen of verkopen, kan het voordelig zijn om voor 1 juli 2021 actie te ondernemen. Door gebruik te maken van de oude regelgeving of het overgangsrecht, kan mogelijk nu of in de toekomst de heffing van Duitse overdrachtsbelasting voorkomen of beperkt worden.
Wij volgen de ontwikkelingen in Duitsland natuurlijk op de voet en wij houden u op de hoogte. In deze blog hebben wij u geïnformeerd over fiscale ontwikkelingen in Duistland. Echter, dit is geen advies. Wanneer er juridische of fiscale stappen worden genomen met betrekking tot vastgoed in Duitsland, raadpleeg dan altijd eerst een Duitse adviseur.
Mocht u vragen hebben, neem dan contact op met onze German Desk of uw adviseur.
Gerelateerd
Vastgoedstructurering
