Eerder schreven wij een artikel over de rechtbank Amsterdam die recentelijk heeft geoordeeld dat de overeengekomen huurverhogingsbedingen bij woonruimte oneerlijk en (daardoor) vernietigbaar zijn. Hetzelfde doet zich voor bij bedingen over de buitengerechtelijke incassokosten.
In drie uitspraken maken de verhuurders aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten omdat de huurder zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst niet is nagekomen (ECLI:NL:RBAMS:2023:2011, ECLI:NL:RBAMS:2023:2420 en ECLI:NL:RBMNE:2023:351). Aangezien de huurder een consument is onderzoeken de rechters ambtshalve of er bedingen in de huurovereenkomst staan die oneerlijk zijn in de zin van de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen. De rechters komen tot de conclusie dat dit inderdaad het geval is en gaan over tot vernietiging daarvan. Hierdoor zijn de buitengerechtelijke incassokosten in het geheel niet toewijsbaar.
ROZ-model huurovereenkomst woonruimte 2017
In een zaak is het ROZ-model huurovereenkomst woonruimte 2017 van toepassing verklaard (ECLI:NL:RBAMS:2023:2011). In de algemene bepalingen staat over buitengerechtelijke incassokosten het volgende:
“25.2 In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten - aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.”
ROZ-model huurovereenkomst woonruimte 2003
In de andere twee zaken is het ROZ-model huurovereenkomst woonruimte 2003 van toepassing verklaard (ECLI:NL:RBAMS:2023:2420 en ECLI:NL:RBMNE:2023:351). Ten aanzien van buitengerechtelijke incassokosten is daarin het volgende bepaald:
“20.4 Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125.
20.6 Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25 per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd.”
De bedingen zijn oneerlijk en (daardoor) vernietigbaar
De rechters overwegen dat de huurder (als consument) alleen de kosten als bedoeld in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is (mits is voldaan aan de vereisten in artikel 6:96 BW). Weliswaar verwijzen de algemene bepalingen naar deze wettelijke regeling, maar dat neemt volgens de rechters niet weg dat deze bepalingen de huurder in beginsel verplicht om bij niet-nakoming alle in dat verband door de verhuurder gemaakte kosten te voldoen. Dit zou ertoe kunnen leiden dat onbeperkte kosten voor rekening van de huurder komen, althans de algemene bepalingen maken – aldus de rechters – onvoldoende duidelijk dat slechts de wettelijke kosten in rekening kunnen worden gebracht. Gelet hierop komen de rechters tot het oordeel dat het evenwicht ten nadele van de huurder (als consument) onevenredig is verstoord. Hierdoor worden de algemene bepalingen vernietigd.
Ten aanzien van de algemene bepalingen in de ROZ-model huurovereenkomst woonruimte 2003 wordt aanvullend overwogen dat een te hoog minimum van € 125,- opgenomen (in plaats van het wettelijk voorgeschreven minimum van € 40,- op grond van artikel 2 lid 2 Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten). Daarnaast is ook geen maximum opgenomen en wordt gesproken over tenminste 15%. Hierdoor is een hoger percentage kennelijk ook mogelijk. De cumulatie met artikel 20.6 van de algemene bepalingen versterkt de oneerlijkheid van het beding alleen maar.
Door vernietiging van het oneerlijke beding zijn de buitengerechtelijke incassokosten in het geheel niet toewijsbaar. Dus ook niet hetgeen de huurder verschuldigd zou zijn geweest op grond van het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. Het Hof van Justitie van de Europese Unie heeft hierover overwogen dat – kort gezegd – alleen door op deze wijze afschrikkend te sanctioneren oneerlijke bedingen uit consumenten-overeenkomsten verdwijnen (ECLI:EU:2021:68). Dit geldt ongeacht of de verhuurder zijn aanspraak op buitengerechtelijke incassokosten baseert op het betreffende beding dan wel op de wettelijke regeling.
Advies
Met name ten aanzien van het ROZ-model huurovereenkomst woonruimte 2017 lijken de rechters gemakkelijk over te gaan tot vernietiging van het beding over buitengerechtelijke incassokosten. Er lijkt geen acht geslagen te worden op de evenwichtigheid die dat beding bevat: zowel de verhuurder als de huurder kunnen bij niet-nakoming door de ander aanspraak maken op de aldaar genoemde buitengerechtelijke incassokosten. Ook blijkt naar onze mening uit de bewoordingen van het beding voldoende duidelijk dat dit alleen geldig is ‘voor zover de wettelijke regelingen niet van toepassing zijn’.
Hoe dan ook, zolang de Hoge Raad zich hierover niet heeft uitgesproken lopen verhuurders van woonruimte het risico dat de buitengerechtelijke incassokosten in het geheel niet toegewezen worden. Verhuurders die het ROZ-model huurovereenkomst woonruimte 2003 of 2017 gebruiken doen er daarom goed aan de hiervoor geciteerde bedingen buiten toepassing te verklaren. Op die manier behouden zij de mogelijkheid om bij niet-nakoming door de huurder aanspraak te kunnen maken op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten op grond van het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten.
Vragen? Neemt u dan contact met ons op via de informatie naast dit artikel.
Gerelateerd
Koop en huur
