Bommen zijn geen bodemvervuiling: rechtbank onderstreept belang goede bodembepaling bij vastgoedtransacties

De uitspraak

In de zaak voor de rechtbank Limburg werd een stuk grond in Bergen gekocht door zorginstelling ‘De Zorggroep’. In de koopovereenkomst is opgenomen dat verkoper ‘Bergerhof BV’ het perceel bouwrijp zal maken voor De Zorggroep. Artikel 3 van de koopovereenkomst stelt wat allemaal onder ‘bouwrijp’ wordt verstaan, waaronder de zinsnede: “bodemonderzoek en saneren zodat bodem voldoet aan eisen beoogde bestemming.”
Na de levering van het stuk grond wordt De Zorggroep geconfronteerd met onverwachte en hoge kosten: in de grond bevinden zich explosieven. De Zorggroep wil Bergerhof aansprakelijk stellen voor de geleden schade.

De rechtbank Limburg buigt zich vervolgens over de vraag of het opsporen en weghalen van explosieven valt onder de verplichting van Bergerhof om de bodem te onderzoeken en te saneren. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Volgens de rechtbank is er noch taalkundig, noch juridisch grondslag om onder de zinsnede in kwestie een opsporingsanalyse naar de aanwezigheid van explosieven te verstaan. De rechtbank kent daarnaast veel gewicht toe aan het feit dat partijen wisten dat er indicaties waren voor de aanwezigheid van explosieven in de grond waar het perceel lag. Partijen hebben bovendien nauwkeurig opgeschreven welk onderzoek Bergerhof diende uit te voeren in het kader van het bouwrijp maken van de grond. De professionele partijen hebben, ondanks hun kennis over mogelijke explosieven, echter niets over de verwijdering daarvan opgenomen in de koopovereenkomst.

Het belang van een bodembepaling op maat

Op het eerste gezicht kan het oordeel van de rechtbank misschien als opmerkelijk worden gezien. Immers, in de overeenkomst is opgenomen dat Bergerhof de zorg draagt voor het bouwrijp maken van de grond. Men zou de conclusie kunnen trekken dat, nu er explosieven in de grond blijken te zitten, Bergerhof deze verplichting niet is nagekomen.
De rechtbank kijkt in haar vonnis echter naar de tekst van de bepaling en welke bedoelingen van partijen daaruit kunnen worden opgemaakt. Zij oordeelt dat uit de bepaling onvoldoende kan blijken dat partijen hebben bedoeld af te spreken dat het verwijderen van explosieven onderdeel is van het bouwgereed maken van de grond. Het detecteren en verwijderen van explosieven uit grond zijn geen alledaagse handelingen die passen binnen de omschrijving ‘bodemsanering’. De handelingen kunnen dus ook niet logischerwijs worden ingelezen in de bepaling. Nu partijen bovendien wisten van mogelijke explosieven in de grond, was het van belang dat zij dit expliciet opnamen in de bepaling.

In deze casus oordeelde de rechtbank uiteindelijk toch dat verkoper Bergerhof voor een deel van de schade van De Zorggroep moet opdraaien. De verklaring die de rechter daarvoor geeft is dat de kosten van het verwijderen van de explosieven fiks hoger uitvielen, omdat bij het graven asbest en puin in de weg zaten. Dit zijn zaken die volgens de overeenkomst dan weer wél deels op het bordje van Bergerhof moeten komen. De rechtbank redt daarmee in zekere zin De Zorggroep. Het blijft immers opmerkelijk dat in de overeenkomst niets is opgenomen over de aanwezigheid van explosieven, terwijl beide partijen hiervan op de hoogte waren.

De conclusie die getrokken kan worden op grond van deze uitspraak, is dat het van belang is om in een koopovereenkomst in detail op te nemen wat de status van de bodem is en welke rechten en verplichtingen partijen over en weer afspreken. Partijen moeten ervoor zorgen dat de papieren werkelijkheid aansluit bij de feitelijke en juridische werkelijkheid, door de concrete omstandigheden van een koop te verwerken in de overeenkomst. Wanner mogelijk sprake is van verontreiniging, puinlagen of zelfs explosieven, is een bepaling over de bodem maatwerk. Op deze manier kunnen discussies achteraf over hoge kosten worden voorkomen.