Boetebepalingen in huurovereenkomsten woonruimte

Niet zelden worden verhuurders van woonruimte die een contractuele boete met hun huurders zijn overeengekomen in geval van illegale teelt van hennep geconfronteerd met een stevige matiging van het boetebedrag door de rechter. Op 6 september 2016 heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden echter een arrest gewezen dat interessante, praktische handvatten geeft om deze matiging goeddeels te voorkomen. In dit artikel wordt uiteengezet waar huurders en verhuurders alert op moeten zijn.

De zaak
In de zaak van het hof vordert de verhuurder van woonruimte onder meer dat de huurster wordt veroordeeld tot betaling van een fikse boete van € 40.000,-- die de huurster op grond van artikel 10.5 van de huurovereenkomst verschuldigd is wegens de aanwezigheid van een hennepkwekerij in de woning. Artikel 10.5 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

"Het is ten strengste verboden om in of nabij het gehuurde waren die in strijd zijn met de Opiumwet te hebben, bewaren, verhandelen of gebruiken (zowel soft- als harddrugs). Bij elke overtreding hiervan zal terstond, zonder gerechtelijke tussenkomst het huurcontract worden ontbonden en is een boete opeisbaar van € 40.000,- zegge veertigduizend euro."

Daarnaast vordert verhuurder (onder meer) dat huurster wordt veroordeeld tot betaling van een contractuele boete van € 1.935,--, wegens onderverhuur zonder de toestemming van verhuurder, en vergoeding van door verhuurder geleden schade wegens beschadiging van de woning en huurderving, tezamen € 9.724,77. Huurster doet bij de kantonrechter een beroep op matiging van de boete op de voet van artikel 6:94 lid 1 BW. De kantonrechter wijst de vorderingen evenwel zonder matiging toe.

In hoger beroep herhaalt huurster haar in eerste aanleg gedane beroep op matiging van de contractuele boete van € 40.000,--. Voor haar beroep op matiging voert huurster een breed scala aan argumenten aan. Zo acht huurster het van belang dat zij de woning heeft onderverhuurd, dat deze onderhuurder vermoedelijk de hennepkwekerij heeft aangelegd buiten haar medeweten en betrokkenheid om, dat zij geen profijt heeft gehad van de opbrengsten, dat de hennepkwekerij maar kort in bedrijf is geweest en dat er niet is geoogst. Tevens acht zij het relevant dat naast de boete voor de hennepkwekerij ook een boete voor onderhuur en integrale schadevergoeding wordt gevorderd, dat de onderhuurder onvindbaar is (zodat de schade niet op hem kan worden verhaald) en dat haar netto inkomen ontoereikend is om de boete te betalen, aangezien zij daarvan twee kinderen moet onderhouden en een schuld aan DUO moet aflossen. Verhuurder stelt zich op het standpunt dat genoemde omstandigheden geen beroep op matiging rechtvaardigen.

ROZ-model huurovereenkomst kwalificeert zich als set algemene voorwaarden
Het hof onderzoekt allereerst ambtshalve of het boetebeding in artikel 10.5 nietig is. Zij overweegt dat huurovereenkomsten tussen bedrijfsmatig verhurende partijen en particulieren onder de werking van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: “de Richtlijn”) vallen.

Dat de Richtlijn van toepassing is op huurovereenkomsten tussen een verhuurder die handelt in het kader van zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit en een huurder die handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen, is eerder al bepaald door het Hof van Justitie: HvJ EU 30 mei 2013, C-488/11. Uit deze uitspraak van het Hof van Justitie volgt tevens dat artikel 6 van de Richtlijn gelijk wordt gesteld met een bepaling die naar nationaal recht van openbare orde is en (daarmee) valt binnen het eerste lid van artikel 3:40 BW, hetgeen betekent dat een oneerlijk beding nietig is.

De Richtlijn is, zo overweegt het hof, onder meer omgezet in de artikelen 6:231 BW e.v. inzake de regeling voor algemene voorwaarden. Artikel 10.5 is evenwel een bepaling van de huurovereenkomst zelf en maakt geen onderdeel uit van de bij de huurovereenkomst gevoegde algemene voorwaarden. Dat betekent volgens het hof echter niet dat artikel 10.5 zich niet als een algemene voorwaarde als bedoeld in artikel 6:233 jo. 6:231 sub a BW kwalificeert.

Het hof overweegt namelijk dat sprake is van een professionele verhuurder die het model van een huurovereenkomst voor woonruimte uit 2003 van de Raad voor Onroerende Zaken heeft gebruikt als huurovereenkomst. Aangenomen mag worden dat verhuurder het model ook gebruikt om de rechtsverhoudingen met andere huurders vast te leggen. Verhuurder heeft niet gesteld dat over artikel 10.5 van de huurovereenkomst afzonderlijk met huurster is onderhandeld. Dit betekent, gezien het bepaalde in artikel 3 van de Richtlijn volgens het hof, dat het artikellid binnen de reikwijdte van de Richtlijn valt en daarmee ook van artikel 6:233 sub a BW.

Uit de Richtlijn volgt dat een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, een oneerlijk beding kan zijn. In het Burgerlijk Wetboek is voor de vraag of een beding een algemene voorwaarde is, niet van belang of daar afzonderlijk over is onderhandeld, maar of het beding is opgesteld teneinde in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen. Blijkens de parlementaire geschiedenis is al sprake van een algemene voorwaarde als een beding in vijf of meer overeenkomsten is opgenomen. Als een professionele verhuurder een ROZ-model hanteert als huurovereenkomst (waarbij over de meeste bedingen doorgaans niet afzonderlijk wordt onderhandeld), zal een beding derhalve al snel vallen onder de reikwijdte van de Richtlijn, althans worden aangemerkt als een algemene voorwaarde in de zin van artikel 6:231 sub a BW.

Naar onze mening gaat het hof hierbij te gemakkelijk voorbij aan de daadwerkelijke bedoeling van de wetgever. Wij zijn van mening dat het niet de bedoeling van de wetgever is geweest om bedingen in standaard huurovereenkomsten, bijvoorbeeld ROZ-modellen, te laten vallen onder het begrip “algemene voorwaarden”. Gevolg zou anders zijn dat bijvoorbeeld ook de bepalingen van afdeling 3 van titel 5 van Boek 6 BW op de NVM-akte koop van woningen van toepassing zijn. Dat is weinig passend. Prof. mr. Hartkamp en prof. mr. Sieburgh lijken die mening in de literatuur ook te zijn toegedaan.

Onredelijk bezwarend
Nadat het hof heeft vastgesteld dat artikel 10.5 van de huurovereenkomst zich kwalificeert als een algemene voorwaarde, dient het hof te beoordelen of de boete van € 40.000,-- op het hebben, bewaren, verhandelen of gebruiken van verdovende middelen als hennep onredelijk bezwarend is voor de huurster. Dat is volgens het hof niet het geval. Zij overweegt daartoe in de eerste plaats dat de illegale teelt van hennep (in een woning) een strafbaar feit is. In de tweede plaats overweegt het hof dat illegale teelt van hennep leidt tot brandgevaarlijke situaties in de woning die ook risico’s opleveren voor nabijgelegen gebouwen. Bovendien kan het leiden tot verloedering van de wijk. Aangezien met de illegale teelt van hennep aanzienlijke winsten kunnen worden behaald, dient de boete voldoende hoog te zijn om afschrikwekkend te zijn. Met een redelijke tot goede oogst kan een opbrengst van enkele tienduizenden euro’s worden gerealiseerd. Tegen deze achtergrond is het boetebeding van € 40.000,-- niet als onredelijk bezwarend te beschouwen en is dus niet nietig, aldus het hof.

Nota bene: Indien verhuurders kiezen voor een boetebedrag per dag of per week, dan doen zij er verstandig aan om in elk geval een maximum boetebedrag op te nemen in de boetebepaling. Het niet opnemen van een maximumbedrag wordt regelmatig als onredelijk bezwarend geoordeeld.

Matiging boete door cumulatie van boete en schade
Vervolgens komt het hof toe aan de vraag of de boete op de voet van artikel 6:94 BW dient te worden gematigd. Voor matiging kan slechts reden zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, zo overweegt het hof. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud, de strekking van het beding, de hoedanigheid van partijen en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (vgl. HR 27 april 2007, NJ 2007/262 (Intrahof/Bart Smits) en HR 13 juli 2012, NJ 2012/459 (Van de Zuidwind/Faase).

De cumulatie van de boete van € 40.000,-- met de boete van € 1.935,-- voor onderverhuur zonder toestemming van de verhuurder, en de schadevergoeding wegens beschadiging van de woning en huurderving van tezamen € 9.724,77, is voor het hof een relevante grond voor matiging. Reden daarvoor is dat artikel 6:92 lid 2 BW als uitgangspunt neemt dat de boete in de plaats treedt van de schadevergoeding. Weliswaar kan een partij bedingen dat de boete verschuldigd is, onverminderd het recht op schadevergoeding, maar de verhuurder heeft dat in casu niet (in artikel 10.5 van de huurovereenkomst) bedongen.

De huurovereenkomst biedt derhalve geen basis voor toewijzing van zowel de boete als de schadevergoeding. Toewijzing van de boete en schadevergoeding leidt dan ook tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. Datzelfde geldt, volgens het hof, voor de cumulatie van de twee boetes voor twee sterk met elkaar samenhangende tekortkomingen. De overige door huurster aangevoerde omstandigheden acht het hof van onvoldoende gewicht om een verdergaande matiging te kunnen dragen. Daarbij weegt het afschrikwekkende karakter van het boetebeding voor het aanleggen van een illegale hennepkwekerij zwaar voor het hof. Een en ander leidt tot de slotsom dat het hof de boete matigt met € 12.000,-- tot € 28.000,--. Huurster wordt veroordeeld deze boete, de contractuele boete van € 1.935,-- voor onderverhuur zonder toestemming van de verhuurder, en de door de verhuurder geleden schade als gevolg van de exploitatie van een hennepkwekerij in de woning en de daarmee gepaard gaande herstelkosten van de woning, binnen zeven dagen na betekening van het arrest te betalen.

Aandachtspunten voor verhuurder
Vanuit het oogpunt van verhuurders is het gezien deze uitspraak van het hof van belang dat verhuurders van woonruimte er rekening mee dienen te houden dat boetebedingen die opgenomen zijn in huurovereenkomsten zelf – en dus niet in eventuele bijbehorende algemene bepalingen – zijn te kwalificeren als algemene voorwaarden. Dit risico doet zich voor indien het boetebeding is opgesteld om in een aantal huurovereenkomsten te worden opgenomen (model-huurovereenkomsten), dan wel indien niet afzonderlijk over het boetebeding is onderhandeld.

Als het boetebeding is te kwalificeren als een algemene voorwaarde, toetst een rechter ambtshalve of het boetebeding onredelijk bezwarend is voor de huurder. Uit het arrest volgt dat een boete van € 40.000,-- op de illegale teelt van hennep in het gehuurde niet onredelijk bezwarend hoeft te zijn omdat van een (veel) lagere boete een onvoldoende afschrikwekkend effect uitgaat. De wet neemt echter als uitgangspunt dat de boete in de plaats treedt van de vergoeding van de geleden schade. Om te voorkomen dat rechters als gevolg hiervan de boete gaan matigen, doen verhuurders er verstandig aan standaard expliciet in hun huurovereenkomst op te nemen dat de contractuele boete verschuldigd is, onverminderd het recht op schadevergoeding.

Aandachtspunten voor huurder
Vanuit het oogpunt van de huurder gezien is de uitspraak van het hof juist een belangrijke opsteker als het gaat om de reikwijdte van de redelijkheidstoets die een rechter ambtshalve dient te verrichten. Met deze uitspraak in de hand kan de huurder betogen dat rechters deze toets niet alleen dienen uit te voeren op de algemene bepalingen bij een huurovereenkomst, maar ook op (boete)bepalingen in de huurovereenkomst zelf. Voorwaarde is dan wel dat het boetebeding is opgesteld om in een aantal huurovereenkomsten te worden opgenomen. Een en ander neemt echter niet weg dat huurders zich dienen te beseffen dat het matiging van hoge contractuele boetes in geval van illegale teelt van hennep geen vanzelfsprekendheid is. In tegendeel. Met deze uitspraak dienen huurders er juist rekening mee te houden dat ingeval van illegale hennepteelt hoge contractuele boetes betaald dienen te worden en dat rechters zich terughoudend dienen op te stellen bij het matigen van de boetes.

Mocht u nog vragen hebben over dit artikel over boetebepalingen in huurovereenkomsten van woonruimte dan kunt u contact opnemen met Robert Rijpstra of Willyne van Osch.