Casus
In deze zaak voor de rechtbank Limburg hadden verhuurder en huurder bij het sluiten van de huurovereenkomst afspraken gemaakt over de aansprakelijkheid van eventuele bodemverontreiniging bij het einde van de huur. Het gehuurde betrof hierbij een oude kazerne die gedurende de huurovereenkomst als tijdelijke opvang van asielzoekers werd gebruikt. Met betrekking tot de bodemverontreiniging werd op 27 juli 2015 een nulmeting verricht, waarna de huurovereenkomst met ingang van 16 september 2015 inwerking trad.
In de algemene voorwaarden stond het volgende opgenomen:
“Artikel 10. Bodemverontreiniging
(…)
- Bij beëindiging van de huur zal in opdracht en op kosten van de huurder onderzoek worden verricht naar de verontreinigingsituatie van de onroerende zaak. Het onderzoek dient te worden verricht door een specifiek gekwalificeerde en van beide partijen onafhankelijke instelling en dient minimaal inzichtelijk te maken of ten opzichte van de bij aanvang van de huur vastgestelde verontreinigingsituatie meer of andere bodemverontreiniging aanwezig is. Wanneer meer of andere bodemverontreiniging ten opzichte van de bij aanvang van de huur vastgestelde verontreinigingsituatie wordt geconstateerd dient de huurder deze binnen zes maanden na het eindigen van de huur voor eigen rekening ten genoegen van verhuurder te saneren. Wanneer de huurder deze verplichting niet nakomt, zal verhuurder de door hem noodzakelijke geachte werkzaamheden voor rekening van de huurder doen verrichten. Dit geldt niet wanneer het gaat om een geconstateerde verontreiniging waarvan de huurder aannemelijk maakt dat deze niet kan worden toegerekend aan hem, zijn rechtsvoorganger(s) dan wel degene(n) die zich door toedoen en/of door (na)laten van hem of zijn rechtsvoorganger(s) op de onroerende zaak hebben bevonden.
- Totdat de werkzaamheden als bedoeld in lid 3 van dit artikel zijn verricht, is de huurder, gerekend vanaf de datum van het einde van de huur, aan verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs.”
Op 27 oktober 2016 worden door de verhuurder en huurder nog aanvullende afspraken gemaakt in een addendum bij de huurovereenkomst. Hierin stond, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
“2. ‘Het gehuurde’
(…)
2.2. De huurovereenkomst zoals schriftelijk vastgelegd op 26 januari 2016 ging om praktische redenen uit van verhuur van het gehele complex, waarbij door Huurder uitsluitend gebruik wordt gemaakt van de opstallen/gebouwen zoal aangegeven op de bij de huurovereenkomst aangegeven bijlage. Met ingang van 16 september 2016 ligt de verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid ten aanzien van het terrein buiten het omheinde azc-gedeelte bij Verhuurder.
(…)”
De huurovereenkomst eindigde op 31 december 2020. Partijen bleven hierna echter verdeeld over de wijze waarop moest worden opgeleverd. Huurder laat op 12 maart 2021 een bodemonderzoek verrichten waaruit het volgende bleek:
“in het grondmengmonster MM6 is een sterk verhoogd gehalte met koper aangetoond. De boringen waaruit het grondmengmonster is samengesteld liggen buiten de bekende verontreinigingen.”
Met betrekking tot de vondst van sterk verhoogd gehalte koper werd aanvullend bodemonderzoek gedaan, waaruit naar voren kwam dat dit enkel aanwezig was in de bodem buiten de omheining van het azc-gedeelte. Verhuurder vordert in dit geding schadevergoeding van ruim vijf miljoen (onder meer vanwege de geconstateerde verontreiniging) op grond van schending van de opleveringsverplichting die voortvloeide uit de huurovereenkomst. Huurder betwist de opleveringsverplichting te hebben geschonden.
Oordeel
Met betrekking tot de oplevering van de bodem overweegt de kantonrechter het volgende. Verhuurder en huurder hadden in artikel 10 van de huurovereenkomst opgenomen dat huurder bij aanwezigheid van meer of andere bodemverontreiniging na einde van de huurovereenkomst voor eigen rekening en risico de bodem moest laten saneren.
Echter bleek voor het verhoogd kopergehalte dat dit enkel aanwezig was in de bodem die zich buiten de muren van het AZC bevond. De kantonrechter volgt huurder hierbij in het betoog dat de verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid ten aanzien van het terrein buiten het omheinde azc-gedeelte met ingang van 16 september 2016 bij de verhuurder ligt. Belangrijk hierbij was dat er geen voorbehoud was gemaakt ten aanzien van de verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid van eventuele bodemverontreiniging.
De vorderingen van de verhuurder werden mede hierdoor afgewezen.
In theorie is het mogelijk dat de bodemverontreiniging is ontstaan in de periode dat de grond buiten de omheining nog onder de verantwoordelijkheid van huurder viel (2015-2016) maar dit lijkt door de verhuurder niet aangevoerd en is achteraf ook zeer lastig te onderbouwen. Hierover hadden partijen enkel uitsluitsel kunnen krijgen als in 2016, bij overdracht van de verantwoordelijkheid voor het gedeelte buiten de omheining, óók een bodemonderzoek was verricht.
Conclusie
Uit deze uitspraak blijkt wederom hoe belangrijk het is om duidelijke afspraken te maken over omvang en reikwijdte van de verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid ten aanzien van de bodemverontreiniging. Minstens zo belangrijk is om hiernaar te handelen en waar nodig aanvullende afspraken te maken (over de bodem) indien er wijzigingen optreden in de feitelijke of juridische situatie. Ondanks dat de verhuurder deze aansprakelijkheid in beginsel bij de huurder had gelegd, bleek hij in dit geval achter het net te vissen nu hij niets in het addendum middels een voorbehoud had opgenomen en ook geen tussentijds bodemonderzoek had verricht.
Heeft u vragen over vastgoedcontracten of de aansprakelijkheid bij bodemverontreiniging? Neem dan gerust contact op.
Gerelateerd
Fysieke leefomgeving
