Beëindiging huurovereenkomst zonder huurbescherming in de praktijk
In de praktijk zien we met enige regelmaat dat tussen verhuurder en huurder afspraken worden gemaakt over de beëindiging van de huur met wederzijds goedvinden, waarbij vaak een langere ontruimingstermijn wordt afgesproken. Dergelijke situaties doen zich vaak voor bij de afloop van een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter,
waarbij de verhuurder best bereid is om de huurder nog wat maanden respijt te gunnen, maar de verhuurder bang is dat de huurder vervolgens huurbescherming geniet.
In de lagere rechtspraak is een dergelijke beëindigingsovereenkomst dikwijls opgevat als zelfstandige huurovereenkomst of als verlenging van de eerdere huurovereenkomst. Dit leidt er soms toe dat de verhuurder wordt geconfronteerd met huurbescherming. Dat terwijl de verhuurder vaak juist uit coulance bereid is om met een uitgestelde ontruiming in te stemmen, omdat de verhuurder anders de beëindiging van de huurovereenkomst (vaak zonder huurbescherming) had kunnen nastreven.
Hoge Raad: geen sprake van een huurovereenkomst
Woningcorporatie Portaal had een woning verhuurd aan de moeder van een aantal kinderen. In 2019 is de moeder komen te overlijden en heeft Portaal de (meerderjarige) kinderen een vaststellingsovereenkomst aangeboden. In die overeenkomst heeft Portaal aangeboden dat de kinderen nog tot en met (na verlenging) september 2020 in de woning mochten verblijven, tegen vergoeding, terwijl zij zouden zoeken naar alternatieve woonruimte. De kinderen hebben de woning niet ontruimd en Portaal is daarop een procedure tot ontruiming begonnen. De kantonrechter is in eerste instantie tot het oordeel gekomen dat de vaststellingsovereenkomst tussen Portaal en de kinderen als huurovereenkomst moest worden gekwalificeerd, met huurbescherming voor de kinderen tot gevolg. Het hof heeft dit vonnis vernietigd en de kinderen alsnog bevolen tot ontruiming over te gaan.
In cassatie overweegt de Hoge Raad dat bij de beoordeling van de vraag of de overeenkomst in kwestie als ‘huurovereenkomst’ (in de zin van artikel 7:201 BW) kwalificeert, gekeken moet worden naar de ‘alsgeheeltoets’ uit het zogenoemde Timeshare-arrest van de Hoge Raad (HR 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673). Deze toets komt op het volgende neer:
[r.o. 3.1.2] “Bevat de overeenkomst elementen op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, dan is het mogelijk dat de overeenkomst in de gegeven omstandigheden, gelet op haar inhoud en strekking, in haar geheel beschouwd toch niet als huurovereenkomst moet worden aangemerkt.4 Bij de beoordeling of deze uitzondering zich voordoet is mede van belang voor welke situatie partijen een regeling hebben willen treffen en of een kwalificatie anders dan als huurovereenkomst zich in die situatie verdraagt met het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte.”
De lezing die door de advocaat van de kinderen werd voorgesteld, namelijk dat als een overeenkomst aan de elementen van huur beantwoord deze overeenkomst ook als huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd, is daarmee onder bevestiging van het Timeshare-arrest door de Hoge Raad verworpen.
De Hoge Raad heeft vervolgens enkele interessante overwegingen besteed aan de (on)mogelijkheden voor een verhuurder om in een vergelijkbare situatie als onderhavige casus een beëindigingsovereenkomst met de huurder aan te gaan, zonder daarbij het risico op huurbescherming te lopen. De Hoge Raad:
3.1.3
In een situatie als de onderhavige, waarin de rechthebbende op een woning de bewoner daarvan op korte termijn tot ontruiming zou kunnen dwingen (zie hierna in 3.2.2), is het vanwege het aan ontruiming voor de bewoner verbonden nadeel wenselijk dat die rechthebbende niet ervan afziet de bewoner enig respijt te geven op de grond dat hij anders zou moeten kiezen tussen hetzij het laten voortzetten van het gebruik zonder enige (of een geringe) vergoeding, hetzij het sluiten van een huurovereenkomst, met de daaraan voor de bewoner verbonden bescherming. In zodanig geval verzet het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten zich niet ertegen dat een afspraak dat de bewoner nog enige tijd tegen vergoeding in de woning zal mogen blijven teneinde naar andere woonruimte om te zien, en de eigenaar dus zolang van ontruiming afziet, niet als huurovereenkomst wordt aangemerkt. De rechtspositie van de bewoner wordt in deze situatie beschermd doordat het aangaan van een overeenkomst waarbij een (verlengde) ontruimingstermijn wordt gegund, op zichzelf niet kan afdoen aan het recht van de bewoner om alsnog aanspraak te maken op voortzetting van de huur op grond van art. 7:268 lid 2 BW, zolang de daarvoor geldende termijn nog loopt. Indien de bewoner alsnog van dat recht gebruikmaakt, heeft de overeenkomst wat betreft het overeengekomen tijdstip van ontruiming geen rechtsgevolg. Dit is anders indien de bewoner ter beëindiging van onzekerheid of geschil over het recht om in de woning te verblijven een vaststellingsovereenkomst met de rechthebbende sluit waarin hij deze eventuele rechten prijsgeeft. Een dergelijke vaststellingsovereenkomst kan immers afspraken bevatten die in strijd zijn met dwingende wetsbepalingen (art. 7:902 BW)
De Hoge Raad verwerpt vervolgens het ingestelde cassatieberoep. De Hoge Raad heeft in dit arrest maar eens onderstreept dat er een mogelijkheid bestaat van ‘een uitzondering’ op het bestaande stappenplan of een dergelijke overeenkomst al dan niet kan kwalificeren als een huurovereenkomst. De Hoge Raad ziet daarbij de verhouding tussen de toepassing van de hoofdregel en een mogelijke uitzondering. Dat betekent dus eerst de overeenkomst uitleggen en kwalificeren én vervolgens bij wijze van uitzondering toch tot een andere uitkomst komen.
Meer ruimte voor verhuurders bij beëindigingsovereenkomsten
Met de hiervoor geciteerde overweging uit het arrest lijkt de Hoge Raad voor bepaalde situaties ruimte te willen scheppen voor verhuurders om beëindigingsovereenkomsten met een uitgestelde ontruimingstermijn te sluiten. De overweging van de Hoge Raad lijkt vooral te zien op de situatie dat een verhuurder de huurder zou kunnen dwingen tot ontruiming over te gaan (bijvoorbeeld omdat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt) en de verhuurder zich voor de keuze gesteld ziet om ofwel tot ontruiming over te gaan, ofwel een bruikleenovereenkomst (met geringe vergoeding) aan te gaan. Immers, een verlenging van de huurovereenkomst – of een nieuwe huurovereenkomst – vormt vanwege de aan de huurder dan toekomende huurbescherming geen aantrekkelijk alternatief.
Het is vervolgens de vraag op welke situaties deze overweging nu betrekking kan hebben. In ieder geval kan gedacht worden aan situaties waarin de huurovereenkomst van rechtswege komt te eindigen, zoals bij het eindigen van een onder de Leegstandwet verleende vergunning (als gevolg waarvan de huurovereenkomst ook van rechtswege eindigt). Maar mogelijk zou ook gedacht kunnen worden aan de bekende ‘laatste kans overeenkomst’.
Ander veelvoorkomend voorbeeld is de tijdelijke huurovereenkomst voor twee jaar of korter ex artikel 7:271 lid 1 BW. Weliswaar is deze mogelijkheid sinds 1 juli 2024 beperkt tot een specifiek aantal groepen, maar deze huurovereenkomst wordt nog steeds gehanteerd. Kanttekening bij deze overeenkomst is dat de wet een voorschrift bevat waarin geregeld is dat ‘Indien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst.’ Het is de vraag of een beëindigingsovereenkomst waarin een uitgestelde ontruimingsdatum met een dergelijke huurder wordt overeengekomen in lijn met de uitspraak van de Hoge Raad niet als ‘huurovereenkomst’ kwalificeert en dus ook niet onder voornoemd verlengingsvoorschrift valt.
Conclusie: wat dit arrest betekent voor verhuurders en woningcorporaties
Kort en goed, is dit een belangrijk arrest voor de praktijk nu het mogelijkheden voor woningcorporaties biedt om afspraken te maken met bewoners die geen recht hebben om in de woning te blijven, zonder direct te worden geconfronteerd met de gevolgen van huurbescherming. De kwestie draaide weliswaar om achterblijvende kinderen in de woning, maar de maatstaf die door de Hoge Raad wordt gehanteerd is naar onze mening breder toepasbaar. Hoewel dit arrest ruimte biedt, blijft zorgvuldigheid geboden. Het maken van afspraken over ontruiming vraagt om een nauwkeurige (juridische) onderbouwing. In een dergelijke overeenkomst dient duidelijk te worden vastgelegd onder welke omstandigheden de afspraken worden gemaakt en kritisch worden beoordeeld of een regeling met de bewoner wenselijk is, of dat de route van een ontruimingsprocedure toch de beste optie is.
Heeft u vragen over het huurrecht? Neem dan contact op met een van de specialisten die hierboven in dit artikel worden genoemd.
