Bescherming sociale huur ook van toepassing bij hoofdverhuur in vrije sector

De casus

Verhuurder verhuurt een zelfstandige woonruimte met drie etages aan Huurder. Huurder (onder)verhuurt de etages in afzonderlijke kamers (lees: onzelfstandige woonruimten) aan studenten. De Verhuurder wil van de hoofdhuurovereenkomst af en doet Huurder een aanbod tot het aanpassen van de huurprijs. Huurder stemt daar niet mee in, waarna Verhuurder de hoofdhuurovereenkomst opzegt op grond van het weigeren van een redelijk aanbod ex artikel 7:274 lid 1 sub d BW.

Huurder stelt dat Verhuurder geen beroep toekomt op die opzeggingsgrond. De opzeggingsgrond geldt immers niet in het geval van niet-geliberaliseerde (sociale) woonruimte. Huurder betoogt dat in dit geval het huurrechtregime van de onderhuurovereenkomsten (lees: niet-geliberaliseerd) ook van toepassing is op de hoofdhuurovereenkomst (lees: wel-geliberaliseerd).

De rechtsvraag

De rechtsvraag die voorligt is welk huurrechtregime in dit geval op de hoofdhuurovereenkomst van toepassing is. In het Zonhofje-I arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat – kort gezegd – uit de strekking van het woonruimtehuurrecht volgt dat een hoofdhuurovereenkomst die ziet op de (ver)huur van bedrijfsruimte ‘van kleur kan verschieten’ als de onderhuurovereenkomsten betrekking hebben op de (ver)huur van woonruimte. Een ander antwoord zou immers tot het onaanvaardbare gevolg leiden dat ten aanzien van een complex op de hoofd- respectievelijk onderhuurovereenkomsten een verschillend wettelijk regime van toepassing is. Vanuit de gedachte van de wetgever dat huurders van woonruimte dienen te worden beschermd heeft de Hoge Raad geoordeeld dat die bescherming doorwerkt in de hoofdhuurovereenkomst.

De uitspraak

Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch overweegt in de uitspraak van 6 juli 2021 dat de strekking van het Zonhofje I-arrest meebrengt dat Verhuurder de hoofdhuurovereenkomst niet kan opzeggen wegens de weigering van Huurder om in te stemmen met een verhoging van de huurprijs. Een ander antwoord zou immers meebrengen dat de onderhuurders zwaar worden benadeeld: zij kunnen bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst geen aanspraak maken op de onderhuurbescherming uit artikel 7:269 BW (die geldt immers enkel voor onderhuurders van zelfstandige woonruimte). Daarnaast kan Huurder de onderhuurovereenkomsten niet op dezelfde opzeggingsgrond beëindigen (omdat deze niet-geliberaliseerd zijn). Met oog op het voorgaande overweegt het hof dat op de hoofdhuurovereenkomst het huurrechtregime voor niet-geliberaliseerde woonruimte van toepassing is. Het hof oordeelt onder meer:

In deze situatie doet zich dus de strekking gelden die de Hoge Raad in het arrest Zonshofje I noemde: “bescherming van de huurder”. Die strekking brengt mee dat waar de onderhuurovereenkomsten niet door de onderverhuurder kunnen worden opgezegd wegens het door de onderhuurders niet instemmen met een aanbod van de onderverhuurder tot verhoging van de huurprijs, de hoofdhuurovereenkomst evenmin kan worden opgezegd wegens het niet instemmen door de hoofdhuurder met een aanbod van de hoofdverhuurder tot verhoging van de huurprijs. Een ander antwoord zou tot het door de Hoge Raad onaanvaardbaar geachte gevolg leiden dat ten aanzien van de verhuur van het complex en de onderverhuur van de kamers op dit punt een verschillend wettelijk regime zou gelden ten aanzien van de huurprijzen en de mogelijkheden tot huurbeëindiging, en dat de onderhuurders tot ontruiming gedwongen zouden kunnen worden.

Impact op de praktijk

De uitspraak van het gerechtshof benadrukt nog maar eens dat een verhuurder van zelfstandige woonruimte goed moet opletten of, en zo ja wat voor onderhuurovereenkomsten zijn huurder sluit. Verhuurders beogen immers veelal bewust het huurrechtregime voor de vrije sector (met minder vergaande huurbescherming) van toepassing te laten zijn. Als de huurder de desbetreffende woonruimte in de sociale sector onderverhuurt – bijvoorbeeld kamergewijs of met een te lage huurprijs – kan de hoofdhuurovereenkomst ongewenst ‘van kleur verschieten’, met als gevolg dat mogelijk het huurrechtregime voor de sociale sector met ver(der)gaande huurbescherming van toepassing is.

We vragen ons hardop af in hoeverre de bescherming voor sociale huur doorwerkt in de hoofdverhuurrelatie. Zou bijvoorbeeld de hoofdhuurder/onderverhuurder ook een beroep kunnen doen op huurprijsbescherming zoals die geldt voor huur in de sociale sector? Een gelijke toepassing van Zonshofje-I zou gelet op de rechtspraak die na dat arrest is ontstaan vermoedelijk tot een bevestigende beantwoording van die vraag leiden.