Verder is er op 4 november 2024 een wetsvoorstel ingediend voor een huurrechtelijke wijziging in het systeem voor de servicekosten bij woonruimten.
In deze blog gaan wij eerst in op de wijziging van de btw-behandeling van servicekosten en vervolgens op het ingediende wetsvoorstel.
1. Huidige regeling btw en servicekosten
Bij servicekosten kan onder meer worden gedacht aan werkzaamheden van de huismeester, schoonmaak en reparaties, huisvuilverwijdering, het ter beschikking stellen van elektronische apparatuur zoals een alarmsysteem en het afsluiten van een glasverzekering. Bij nutsvoorzieningen gaat het bijvoorbeeld om de levering van gas, water, elektriciteit, warmte en koude.
De btw-behandeling van servicekosten is opgenomen in het zogenaamde ‘besluit onroerende zaken omzetbelasting’, in de praktijk het vastgoedbesluit genoemd. In het vorige vastgoedbesluit van 19 september 2013 was opgenomen dat bij de verhuur van commercieel vastgoed de servicekosten vaak betrekking hadden op van de huur apart in aanmerking te nemen prestaties. De servicekosten moesten zelfstandig worden beoordeeld en waren dan veelal btw-belast. De verhuurder kon daardoor de btw voor de inkoop van de servicekosten in aftrek brengen.
Voor woningen was het uitgangspunt dat de servicekosten (met uitzondering van huurdersonderhoud) de btw-behandeling van de verhuur van de woningen volgden. Was de verhuur de woningen btw-vrijgesteld, dan waren ook de servicekosten btw-vrijgesteld. Het gevolg hiervan is dat de verhuurder de btw op de inkoop van de servicekosten niet in aftrek kon brengen.
Het beleid met betrekking tot de btw-behandeling van servicekosten en nutsvoorzieningen is gewijzigd in het nieuwe vastgoedbesluit van 1 januari 2024. Het beleid uit het vorige vastgoedbesluit mag nog worden voortgezet tot 1 januari 2025.
2. Wijzigingen btw en servicekosten vanaf 1 januari 2025
Op basis van het nieuwe beleid dient beoordeeld te worden of
- de servicekosten kwalificeren als een afzonderlijke btw-belaste prestatie; of
- als een prestatie die onderdeel is van de verhuur van de onroerende zaak en daarmee de btw-behandeling van de verhuur volgt (btw-belast of btw-vrijgesteld).
Het besluit geeft een aantal handvatten om te bepalen of de dienst onderdeel is van de verhuur of zelfstandig moet worden beoordeeld. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen nutsvoorzieningen en servicekosten. In onderstaand schema is het beleid zoals dat in hoofdlijnen is vastgesteld weergeven.
Voor nutsvoorzieningen geldt dat de levering van de nutsvoorziening een zelfstandige prestatie is als de huurder zelf het verbruik van de nutsvoorziening kan bepalen. Aanwijzingen dat de huurder het verbruik zelf kan bepalen zijn (onder meer) de aanwezigheid van een individuele meter en of de facturatie plaatsvindt aan de hand van het werkelijk gebruik.
Voor de servicekosten geldt dat de dienst als zelfstandige prestatie wordt aangemerkt als de huurder (of meerdere huurders gezamenlijk) de dienstverrichter van de servicekosten kunnen kiezen en de servicekosten als afzonderlijke post op de factuur zijn vermeld. Voor de overige servicekosten geldt dat deze in beginsel bijkomend zijn bij de verhuur van de onroerende zaak en dus het btw-regime van de verhuur volgt.
3. Actiepunten voor de praktijk
Door de aanpassing van het besluit kan de btw-behandeling van de servicekosten en nutsvoorzieningen voor lopende huurovereenkomsten wijzigen. Mogelijk kan worden volstaan met een instemming van de huurder via een brief of e-mail waarin de aanpassing van de wijze waarop het voorschot in rekening gebracht gaat worden, wordt aangekondigd. Het kan ook zijn dat een aanpassing van de huurovereenkomst is vereist, of een addendum op de overeenkomst nodig is. Voor de gevolgen in een specifieke situatie kunt u contact opnemen met een van onze specialisten huurrecht. Wij verwachten dat met name de volgende wijzigingen veelvuldig zullen voorkomen.
Woningverhuur
- De vergoeding die wordt betaald voor de nutsvoorzieningen bij woningverhuur zal btw-belast worden. Het gevolg hiervan is dat de verhuurder btw moet gaan berekenen aan de huurder over de vergoeding voor de nutsvoorzieningen en de btw die aan de verhuurder in rekening wordt gebracht voor de nutsvoorzieningen kan in aftrek worden gebracht.
- Voor de servicekosten bij de woningverhuur verwachten wij dat de btw-behandeling gelijk is aan het verhuurregime.
Commerciële verhuur
- Voor de btw-belaste commerciële verhuur verwachten wij dat de wijziging geen effect heeft. De vergoeding voor de servicekosten en nutsvoorzieningen zal btw-belast blijven.
- Voor de btw-vrijgestelde commerciële verhuur verwachten wij dat in voorkomend geval de servicekosten opgaan in de btw-vrijgestelde verhuur en daardoor ook btw-vrijgesteld zijn.
Voor huidige en voor toekomstig te verhuren onroerende zaken betekent dat moet worden beoordeeld wat de btw-behandeling van de nutsvoorzieningen en servicekosten is of gaat zijn (btw-belast of btw-vrijgesteld). Het gevolg van de wijziging is dat verhuurders naar verwachting meer btw-belaste opbrengsten realiseren. Dit brengt in ieder geval de volgende effecten met zich mee:
- Verhoging van de pro-rata aftrek van de verhuurder.
- Een mogelijk beperking voor het toepassen van de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting.
Wij denken graag met u mee over de gevolgen in uw specifieke situatie. Neem gerust contact op met een van onze specialisten.
4. Wetswijziging servicekosten woonruimte
De minister heeft op 4 november 2024 een wetsvoorstel ingediend waarbij in het systeem voor servicekosten bij woonruimte enkele wijzigingen worden aangebracht.
In de eerste plaats wordt met het wetsvoorstel beoogd om het stelsel van servicekosten (in de zin van het wettelijke begrip) limitatief te maken. Momenteel is het stelsel nog niet-limitatief en kan er discussie ontstaan over de vraag of bepaalde diensten die in verband met de bewoning van de gehuurde woning worden geleverd servicekosten zijn in de zin van de wet of niet. De minister sorteert met deze wijziging van artikel 7:237 lid 3 BW voor op een nog te volgen wijziging van het Besluit servicekosten, waarin de limitatieve lijst met wat onder servicekosten valt uiteindelijk moet worden opgenomen. Blijkens de memorie van toelichting wordt hiermee uitdrukkelijk een verruiming van de huurbescherming beoogd, om huurders te beschermen tegen het in rekening brengen van allerlei kosten die eigenlijk niet onder servicekosten zouden moeten vallen.
Het blijft wel mogelijk om naast de servicekosten (zoals limitatief weergegeven in het Besluit servicekosten) kosten in rekening te brengen bij de huurder, maar dit moet dan via een aparte afspraak of aparte overeenkomst gaan, die buiten de huurovereenkomst om is geregeld. Dergelijke diensten (denk aan een fitnessabonnement of bepaalde zorgdiensten) mogen niet verplicht worden gesteld als voorwaarde om tot de huurovereenkomst te kunnen komen.
Daarnaast komt het onderscheid tussen “nutsvoorzieningen met een individuele meter” en servicekosten te vervallen. Achterliggende gedachte daarbij is dat in de praktijk onduidelijkheid bestond over de toetsing van het voorschot voor servicekosten door de Huurcommissie via artikel 7:261 BW. Die toetsing vooraf was alleen bij nutsvoorzieningen met een individuele meter mogelijk. Voor servicekosten kon alleen achteraf, na verstrekking van het jaaroverzicht, een toetsing door de Huurcommissie plaatsvinden (art. 7:260 BW). Met het wetsvoorstel wordt het begrip “nutsvoorzieningen met een individuele meter” in artikel 7:261 BW vervangen voor “servicekosten” en wordt in artikel 7:237 lid 3 BW tot uitdrukking gebracht dat voortaan ook nutsvoorzieningen onder de servicekosten vallen.
In artikel 7:259 lid 1 BW wordt verder expliciet opgenomen dat de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot servicekosten het bedrag beloopt van de daadwerkelijk gemaakte kosten die tevens een redelijke vergoeding voor de geleverde service zijn.
De wetswijziging zal alleen gaan gelden voor nieuwe huurovereenkomsten voor woonruimte. Bestaande huurovereenkomsten blijven ongewijzigd.
