In ons kennisartikel ‘Prejudiciële vragen over Corona en Huur’ hebben wij gesignaleerd dat er prejudiciële vragen zijn gesteld aan de Hoge Raad over – samengevat – of een gedwongen horecasluiting ten gevolge van de Coronacrisis recht geeft op huurprijsvermindering. Bij conclusie van 30 september 2021 adviseert procureur-generaal Wissink de Hoge Raad over beantwoording van deze vragen (ECLI:NL:PHR:2021:902). Hieronder zetten wij de vragen en antwoorden op een rij.
Vraag 1: Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
Behoudens een afwijkende contractuele regeling, is een gedwongen sluiting van de horeca in verband met de coronapandemie in beginsel aan te merken als een niet volledig aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mag verwachten, zodat in zoverre sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW.
Vraag 2: Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
De rechtsgevolgen hiervan voor wat betreft de verschuldigdheid van de huurprijs dienen te worden beoordeeld aan de hand van (art. 7:207 BW in verbinding met) art. 6:258 BW.
Vraag 3: (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
Ten aanzien van vóór de coronacrisis gesloten overeenkomsten voor de huur van bedrijfsruimten waarbij de huurder voor diens omzet in het gehuurde afhankelijk is van de komst van het publiek, zoals bij horeca en winkels, kan als uitgangspunt worden aangenomen dat de coronapandemie en haar gevolgen (de coronacrisis) een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.
Vraag 4: Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?
De aan de coronacrisis te verbinden gevolgen voor de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst zijn afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De coronacrisis kan in beginsel leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering die is gebaseerd op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen, voldoende ernstige omzetverlies van de huurder in de gehuurde zaak. Bij de bepaling van het nadeel kan het door de huurder ter zake van het gehuurde ontvangen bedrag aan Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) worden verdisconteerd op de wijze van Hof Amsterdam 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728. Als uitgangspunt dient het bedoelde nadeel gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder te worden verdeeld. Omstandigheden die als zodanig losstaan van de verstoring van het contractuele evenwicht tussen de prestaties van verhuurder en huurder bij de huur van bedrijfsruimte door de coronacrisis, kunnen een afwijking van dit uitgangspunt rechtvaardigen.
Over de wijze waarop de TVL (en andere tegemoetkomingen vanuit de overheid) bij de huurkorting moet worden betrokken schreven wij eerder een artikel over het arrest van het Hof Amsterdam van 14 september 2021. Het is afwachten of de Hoge Raad zich ook zal uitlaten over deze berekeningswijze. De methode van het Hof Amsterdam is in ieder geval gunstiger dan de methodes van de rechtbank Gelderland en Overijssel voor die huurders die meer vaste lasten hebben dan waar in de TVL (op basis van de SBI-code) rekening mee is gehouden. Voor meer informatie over de berekening van huurkorting en TVL zie ook ons eerdere artikel hierover.
Het is nu afwachten tot het arrest van de Hoge Raad verschijnt. We zullen u uiteraard zo snel mogelijk informeren zodra dat het geval is.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel of heeft u een andere vraag, neemt u dan gerust contact op met Rutger Fabritius of Kristel Verkleij. U vindt onze informatie in de balk naast het artikel.
Gerelateerd
Koop en huur
