De achtergrond van de prejudiciële vragen
Eerder schreven we u al over de paniek die is ontstaan onder vastgoedbeleggers. Sinds 2023 worden de huurprijsverhogingsbedingen door kantonrechters ambtshalve getoetst aan de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Verschillende kantonrechters hebben in een aantal uitspraken geoordeeld dat de overeengekomen huurverhogingsbedingen oneerlijk waren.
De vraag die op dit moment de gemoederen bezighoudt is of een huurverhogingsbeding dat voorziet in een jaarlijks toe te passen (1) indexering conform CPI en (2) opslag op de huurprijs van maximaal 3% een oneerlijk beding is. Gevolg hiervan zou zijn dat de gehele huurverhogingsclausule ongeldig is.
Advies procureur-generaal
De Hoge Raad heeft de prejudiciële vragen nog niet beantwoord, maar de conclusie van de procureur-generaal Wissink is op 19 juli 2024 gepubliceerd. De Hoge Raad hoeft deze conclusie niet te volgen.
De procureur-generaal heeft geoordeeld dat het indexatiebeding met het extra opslagpercentage in het algemeen niet oneerlijk is. Het indexatiebeding en het opslagbeding dienen te worden gesplitst en afzonderlijk te worden beoordeeld. Daarbij staat het indexatiebeding (volgende de consumentenprijsindex) niet ter discussie. De procureur-generaal vindt in zijn advies aansluiting bij het ‘gerechtvaardigde belang’ van de verhuurder om de aanvangshuurprijs regulier te kunnen aanpassen en geldontwaarding tegen te gaan. De huurovereenkomst is immers in beginsel een langlopende overeenkomst.
Verder zijn er ook redelijke gronden voor het extra opslagbeding welke naast het indexatiebeding kunnen bestaan, zoals het opvangen van boveninflatoire kostenstijgingen en het tred houden met de waardeontwikkeling van de woning. Dit pleit op zichzelf – in het licht van belang van de verhuurder om de aanvangshuurprijs te kunnen aanpassen en van het publieke belang bij een functionerende woningmarkt en de daarmee verbonden belangen van huurders – ten gunste van het opslagbeding, aldus de procureur-generaal. Verder is het opslagbeding volgens de procureur-generaal transparant over de vraag dat, wanneer en hoe vaak de huurprijs kan stijgen, en over het maximale opslagpercentage.
Daarbij weegt in het nadeel van het beding dat de gronden voor de stijging niet transparant zijn, waardoor het opslagbeding ‘verdacht’ is in het licht van de Richtlijn. Het opslagbeding maakt niet duidelijk waarom de opslag kan worden toegepast. Daarvoor is de huurder in feite afhankelijk van de verhuurder, terwijl de huurder meestal niet zomaar kan overstappen naar een andere verhuurder. Het oordeel dat het opslagbeding oneerlijk is, kan niet uitsluitend berusten op de omstandigheden dat een opslag bovenop het inflatiepercentage mogelijk is en dat het beding geen gronden voor de opslag vermeldt. Het ontbreken van gronden in het opslagbeding is daarom niet doorslaggevend, zo overweegt Wissink.
Onderaan de streep is het belangrijker om te weten met welk percentage de huren maximaal mogen stijgen. Hoe hoger het maximale opslagpercentage dat toegepast kan worden, hoe zwaarder het ontbreken van gronden zal wegen ten nadele van het opslagbeding. Daarbij wordt door de procureur-generaal een opslag van 3% - kijkend naar de opslagpercentages bij de jaarlijkse door de minister vastgestelde huurstijgingen in de sociale sector – als aanvaardbaar geacht.
Conclusie
Het advies van de procureur-generaal is een positief geluid voor verhuurders en beleggers. Het staat de Hoge Raad vrij om af te wijken van het advies. Tot aan het moment dat de Hoge Raad de prejudiciële vragen heeft beantwoord, blijft de onzekerheid bestaan voor huurders en verhuurders over de (on)eerlijkheid van de indexatiebedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte.
Voor nu is het dus afwachten of de Hoge Raad het advies van de procureur-generaal zal volgen. We houden u in ieder geval op de hoogte.
Heeft u vragen over dit onderwerp? Neemt u dan contact op met Rutger Fabritius of Daniël Veen via de contactinformatie naast dit artikel.
Gerelateerd
Koop en huur
