Vanaf 1 januari 2025 zal naar verwachting de earningsstrippingregel (renteaftrekbeperking voor de heffing van Vpb) voor vastgoedlichamen worden aangescherpt. In deze blog lichten wij het wetsvoorstel toe. Voor vastgoedlichamen zal in ieder geval op zeer korte termijn nadere actie zijn vereist.
Achtergrond (aanscherping) earningsstrippingregel
Sinds 1 januari 2019 is voor de heffing van vennootschapsbelasting een algemene renteaftrekbeperking (earningsstrippingregel) van toepassing. De earningsstrippingregel is gebaseerd op een Europese richtlijn om in internationaal verband grondslaguitholling tegen te gaan (anti-tax avoidance directive).
Bij de inrichting van een structuur zullen vastgoedbeleggers vaak haar vastgoedportefeuilles over meerdere vennootschappen verdelen vanwege bijvoorbeeld de omvang van projecten, aansprakelijkheidsaspectenen commerciële aspecten (fragmentatie). De staatssecretaris van Financiën heeft eerder gemeld dat vastgoedbeleggers haar vastgoedportefeuilles opknippen over verschillende entiteiten om daarmee meerdere malen de drempel van € 1.000.000 te kunnen benutten.
Het kabinet acht dit niet wenselijk en zodoende is op Prinsjesdag 2024 een wetsvoorstel gepubliceerd om dergelijke ‘’opknipconstructies’’ aan te pakken door eenvoudigweg vanaf 1 januari 2025 de volledige drempel van € 1.000.000 af te schaffen voor vennootschappen die vastgoed verhuren aan derden. Voor de volledigheid merken wij echter op dat de wetgever geen rekening houdt met het feit dat vastgoedportefeuilles vaak om niet fiscale redenen worden ondergebracht in verschillende vennootschappen.
Wij lichten in deze blog de huidige earningsstrippingregel toe en aangekondigde maatregelen (aanscherpingen) van deze regel vanaf 1 januari 2025. Daarnaast bespreken wij de actiepunten voor de vastgoedexploitanten.
Huidige earningsstrippingregel
De earningstrippingregel beperkt momenteel het saldo van renten tot het hoogste bedrag van:
(i) 20% van het (bruto)bedrijfsresultaat voor aftrek van het saldo van renten, belastingen, afschrijvingen op activa en afschrijvingen op leningen/goodwill (fiscale EBITDA); of (ii) € 1.000.000.
Het saldo van renten zijn de rentelasten en daarmee gelijkgestelde kosten van de belastingplichtige minus de rentebaten en daarmee gelijkgestelde opbrengsten. De earningsstrippingregel is een zogeheten generieke rente-aftrekbeperking. Dit betekent dat de earningsstrippingregel geen onderscheid maakt tussen financieringen van derden (bijvoorbeeld) of groepsfinancieringen. Daarnaast maakt de earningsstrippingregel geen onderscheid of de rente bij de geldgever belast is dan wel niet-belast is. Er bestaat hiervoor ook geen tegenbewijsregeling. Bij niet-aftrekbare rente onder de earningsstrippingregel kan dus sprake zijn van dubbele heffing (niet-aftrekbare rente bij de geldnemer en belaste rente bij de geldgever).
De earningsstrippingregel geldt per belastingplichtige. Indien er sprake is van een fiscale eenheid Vpb wordt deze regel getoetst op het niveau van de moedermaatschappij (de belastingplichtige) van de fiscale eenheid.
Het in een jaar niet in aftrek komende bedrag kan in latere jaren worden benut voor zover daarvoor in dat jaar ruimte bestaat. Er is geen tijdslimiet voor de benutting van deze niet aftrekbare rente. Wel zijn er regels die er toe leiden dat net als bij fiscale verliezen, de vooruit te wentelen renteaftrek verdampt bij een aandeelhouderswisseling van 30% of meer.
Bij de verkoop van de onroerende zaken kan dus een afweging zijn om de onroerende zaken niet via een aandelentransactie te verkopen, maar via een stenentransactie te verkopen om te voorkomen dat de vooruit te wentelen rente zou verdampen bij van een aandelentransactie.
Een stenentransactie (vanwege het effect van de verrekening van de vooruit te wentelen rente) heeft als negatief effectief dat de verkoop van de onroerende zaken leidt tot directe heffing van Vpb, waarbij in de meeste gevallen de fiscale winst echter niet voldoende zal zijn om de volledige vooruitgewentelde rente alsnog in aftrek te brengen.
De vorming van een herinvesteringsreserve (HIR) zal daarbij averechts werken aangezien de vorming van de herinvesteringsreserve (HIR) ten aanzien van de fiscale boekwinst leidt tot een verlaging van de fiscale EBITDA (fiscale gecorrigeerde winst), waardoor bij een vorming van de herinvesteringsreserve (HIR) de vooruit te wentelen rente alsnog niet kan worden verrekend.
Het aantrekkelijke van een aandelentransactie is dat het resultaat dat wordt behaald bij de verkoop van aandelen is vrijgesteld van heffing van Vpb bij de verkoper vanwege toepassing van de deelnemingsvrijstelling. Verkoper en koper maken in de praktijk vaak afspraken over de (deling van de) Vpb-latentie op het niveau van de BV. Het gevolg is dat de effectieve Vpb-druk bij een aandelentransactie lager is vanwege de toepassing van de deelnemingsvrijstelling en deling van de Vpb-latentie.
Aangekondigde wijzigingen earningsstrippingregel vanaf 1 januari 2025
Op Prinsjesdag 2024 heeft het kabinet een tweetal wijzigingen voorgesteld voor de earningsstrippingregel die vanaf 1 januari 2025 inwerking moet treden.
-
de limiet van 20% genoemd onder (i) wordt verhoogd naar 25%.
-
de limiet van € 1.000.000 genoemd onder (ii) wordt voor ‘’vastgoedlichamen’’ naar nihil verlaagd (de antifragmentatiemaatregel).
Onderstaand gaan wij nader in op de antifragmentatiemaatregel: de aanscherping van de earninggstrippingregel voor vastgoedlichamen.
Aanscherping voor vastgoedlichamen vanaf 1 januari 2025
Wat houdt het begrip 'vastgoedlichaam' in?
Onder het begrip vastgoedlichaam wordt verstaan een lichaam waarvan de gecorrigeerde bezittingen gedurende minimaal de helft van het jaar voor ten minste 70% bestaan uit onroerende zaken (of gedeelten daarvan) voor zover die onroerende zaken (of gedeelten daarvan) direct of indirect ter beschikking worden gesteld aan derden (niet-verbonden lichamen of niet-verbonden natuurlijke personen). Het begrip vastgoedlichaam wordt getoetst per belastingplichtige. Ingeval sprake is van een fiscale eenheid vennootschapsbelasting, wordt het begrip vastgoedlichaam op niveau van de fiscale eenheid getoetst.
Gecorrigeerde bezittingen
Onder het begrip gecorrigeerde bezittingen worden verstaan de bezittingen op basis van de fiscale balans van het vastgoedlichaam met uitzondering van:
-
deelnemingen waarop de deelnemingsvrijstelling van toepassing is;
-
vorderingen op verbonden lichamen of verbonden natuurlijke personen; en
-
bezittingen die onder de objectvrijstelling vallen (buitenlandse ondernemingswinsten)
In de nota naar aanleiding van het verslag is aangekondigd om de definitie onder iii. aan te passen voor buitenlandse belastingplichtigen die in Nederland gelegen onroerende zaken exploiteren.
Begrip onroerende zaken
De term onroerende zaken wordt in beginsel ingevuld door het civiele recht. Onder het begrip onroerende zaken wordt ook verstaan appartementsrechten, rechten van opstal of erfpacht dan wel vruchtgebruik op onroerende zaken en de zogenoemde economische eigendom van die zaken of rechten. Voor het begrip economische eigendom wordt aangesloten bij het begrip voor de heffing van overdrachtsbelasting.
Ter beschikking stellen van onroerende zaken
Onder het begrip ‘ter beschikking stellen’ wordt verstaan de verhuur, bruikleen, verpachting, lease en ruil van onroerende zaken. Let wel, voor zover de onroerende zaken die dus (nog) niet ter beschikking gesteld, bijvoorbeeld in de (her)ontwikkelfase en/of bouwfase, kwalificeren deze onroerende zaken in dit kader nog niet mee als ‘’foutieve’’ bezitting voor de toets of sprake is van een vastgoedlichaam.
Er is echter geen sprake van het ter beschikking stellen van onroerende zaken bij de normale zakelijke exploitatie in de dienstensector waarbij een relatie tussen de eigenaar of exploitant en de gebruiker(s) ontbreekt (afgezien van die ter zake van het gebruik). Daarbij kan worden gedacht aan hotels, cafés, restaurants, tennishallen, bowlingbanen, squashbanen en dergelijke.
Dit kan volgens de parlementaire toelichting anders zijn als geen sprake is van min of meer kortstondigheid, bijvoorbeeld bij langdurige verhuur van een hotelkamer of van een vakantiehuis op een vakantiepark. De grens tussen langdurig of kortstondig wordt in de parlementaire toelichting verder niet nader afgebakend.
Verdubbeling van de acute Vpb-druk?
De impact van de voorgenomen antifragmentatiemaatregel voor vastgoedlichamen lichten wij aan de hand van een voorbeeld nader toe. In de eerste berekening wordt de renteaftrek berekend met inachtneming van de franchise van EUR 1 miljoen. In de tweede berekening wordt de antifragmentatiemaatregel als uitgangspunt genomen; er is slechts aftrek over 25% van de fiscale EBITDA.
De kengetallen zijn als volgt.
Kengetallen onroerende zaken
| Omschrijving | Bedrag in € |
| Waarde onroerende zaken | 30.000.000 |
| Hoofdsom geldlening (5% rente) | 20.000.000 |
| Omschrijving | Bedrag in € |
| Huuropbrengsten | 1.700.000 |
| Beheerkosten | 200.000 |
| Rentekosten | 1.000.000 |
| Commercieel resultaat voor Vpb | 500.000 |
Indicatieve berekening Vpb huidige earningsstrippingsregel (tot 31 december 2024)
| Omschrijving | Bedrag in € |
| Huuropbrengsten | 1.700.000 |
| Beheerkosten | 200.000 |
| Fiscale EBITDA | 1.500.000 |
| Aftrekbare rente voor heffing van Vpb (drempel €1.000.000) | 1.000.000 |
| Belastbaar bedrag voor heffing van Vpb | 500.000 |
| Verschuldigde effectieve Vpb (25%) | 125.000 |
| Niet-aftrekbare en vooruit te wentelen rente voor heffing van Vpb | 0 |
| Berekening commercieel resultaat | |
| Commercieel resultaat voor Vpb | 500.000 |
| Vpb | 125.000 -/- |
| Commercieel resultaat na Vpb | 375.000 |
Indicatieve berekening Vpb aanscherping earningsstrippingsregel voor ‘vastgoedlichamen’ (naar verwachting vanaf 1 januari 2025)
| Omschrijving | Bedrag in € |
| Huuropbrengsten | 1.700.000 |
| Beheerkosten | 200.000 |
| Fiscale EBITDA | 1.500.000 |
| Aftrekbare rente voor heffing van Vpb (drempel 25% van fiscale EBITDA) | 375.000 |
| Belastbaar bedrag voor heffing van Vpb | 1.125.000 |
| Verschuldigde effectieve Vpb (25%) | 281.250 |
| Niet-aftrekbare en vooruit te wentelen rente voor heffing van Vpb | 625.000 |
| Berekening commercieel resultaat | |
| Commercieel resultaat voor Vpb | 500.000 |
| Vpb | 281.250 -/- |
| Commercieel resultaat na Vpb | 218.750 |
Actiepunten voor de praktijk
Uit de berekening volgt dat de aanscherping van de earningsstripping in dit geval leidt tot een verdubbeling van de acute Vpb-druk en daarmee dus een daling van het jaarlijkse rendement na belastingen.
De earningsstrippingregel kan dus leiden tot een forse beperking van de renteaftrek en aanzienlijke stijging van de acute Vpb-last. Dit betekent dat vastgoedexploitanten (in de BV) in ieder geval de volgende actiepunten moeten ondernemen op korte termijn.
- Beoordeling of sprake is van een ‘vastgoedlichaam’.
- Berekening financiële effect earningsstrippingregel en aangekondigde aanscherping voor vastgoedlichamen.
- Beoordeling of een herstructurering noodzakelijk is.
Vervolgens zou aan de volgende oplossingsrichtingen gedacht kunnen worden:
- Het voegen van vennootschappen in een fiscale eenheid voor de heffing van Vpb, zodat onderlinge vorderingen en schulden binnen de fiscale eenheid Vpb worden geëlimineerd voor de heffing van Vpb.
- Omzetting (interne) geldleningen in eigen vermogen (agio, cumulatief preferente aandelen, deelnemerschapslening) om te voorkomen dat de rentebaten niet belast zullen zijn met Vpb. Aandachtspunten zijn uiteraard de toepassing van de deelnemingsvrijstelling voor de heffing van vennootschapsbelasting, dividendbelasting en aandachtspunten voor de heffing van overdrachtsbelasting.
Door middel van vorenstaande zou voorkomen kunnen worden dat de rentebate bij de geldgever belast zou zijn, terwijl de corresponderende rentelast bij de geldnemer niet aftrekbaar is vanwege de earningsstrippingregel. - Mogelijkheid om de onroerende zaken die fungeren als belegging over te dragen in privé om de onroerende zaken in privé in box 3 te kunnen exploiteren. Bij deze afweging spelen uiteraard ook de overige aandachtspunten voor heffing van vennootschapsbelasting, inkomstenbelasting (box 1 versus box 3), overdrachtsbelasting en btw-aandachtspunten een rol van betekenis.
