Samenwerkingsovereenkomsten voor een project- of gebiedsontwikkeling komen vaak al tot stand voordat de voor het project benodigde bestemmingsplanwijziging, de benodigde vergunningen en/of ontheffingen onherroepelijk zijn. Als een de bij de ontwikkeling betrokken particuliere ontwikkelaar over een grondpositie beschikt, bestaat dus het risico dat hij zijn grond niet conform de in de samenwerkingsovereenkomst beoogde bestemming kan ontwikkelen en hij met zijn grond blijft zitten. In het geval de overheid zich er in de samenwerkingsovereenkomst op voorhand toe verbindt om de grondpositie van de ontwikkelaar over te nemen indien de benodigde bestemmingsplanwijziging en/of vergunningen niet definitief worden, levert dat niet noodzakelijkerwijs staatssteun op. In een
recente uitspraak heeft de kort gedingrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (voorlopig) geoordeeld dat een aankoopgarantie van de gemeente Tilburg geen staatssteun is.
De zaak
De gemeente Tilburg is van plan om een “ winkelrondje” rondom het Stadhuisplein te ontwikkelen. Daarvoor wil de gemeente onder meer commerciële ruimten doen vestigen in:
Voor SK1 heeft de gemeente een commerciële ontwikkelaar (“ Multiveste”) gevonden die SK1 van haar afneemt mits Multiveste erin slaagt de in SK1 beoogde commerciële voorzieningen aan een of meer beleggers verkopen. SK3 zal door een projectontwikkelaar (“ Warenhuis”) van de particuliere eigenaren worden gekocht met het oog op de ontwikkeling SK3 tot commercieel vastgoed. Primark lijkt bereid te zijn de winkelruimten in SK3 van Warenhuis te huren. Er is nog geen (onherroepelijke) omgevingsvergunning verleend voor de ontwikkeling van SK3.
In de samenwerkingsovereenkomst komen Warenhuis en de gemeente (onder meer) overeen dat de gemeente SK3 voor een bedrag van EUR 6.7 miljoen van Warenhuis overneemt als die omgevingsvergunning niet onherroepelijk wordt verleend (de “ aankoopgarantie”). Vastgoedbeleggers (Royalton c.s.) uit het bestaande winkelcentrum van Tilburg vrezen de komst van een concurrerend winkelgebied dat tevens de beschikking krijgt over de aantrekkingskracht van Primark. Zij proberen de herontwikkeling van het stadhuisplein (en de vestiging van Primark in een ander winkelgebied) tegen te houden. Zij beroepen zich daarbij op het feit dat de aankoopgarantie van de gemeente volgens hen staatssteun oplevert voor Warenhuis.
Uitspraak
De kort gedingrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant komt tot het voorlopige oordeel dat de aankoopgarantie geen staatssteun oplevert. Omdat de gemeente Tilburg volgens hem als particuliere marktinvesteerder heeft gehandeld, wordt aan Warenhuis geen selectief voordeel verstrekt. Daarmee is niet voldaan aan alle voorwaarden voor staatssteun.
De kort gedingrechter is tot zijn oordeel gekomen op basis van de volgende omstandigheden.
Tot slot
De uitspraak van de kort gedingrechter laat zien dat bij de beoordeling of een overheid als particulier marktinvesteerder handelt, alle relevante omstandigheden van het geval in aanmerking moeten worden genomen. Die beoordelingsmaatstaf komt overeen met de recente uitspraak van het Gerecht over de veelbesproken ontwikkeling van het centrum van Leidschendam en de recentere uitspraak van het Hof over verkoop van agrarische grond waaruit blijkt dat de verkopende overheid niet altijd de hoogste prijs hoeft te aanvaarden.
De uitspraak bevestigt het belang van een onafhankelijk taxatierapport om de waarde te onderbouwen van (grond)transacties waarbij overheden betrokken zijn. Als concurrerende ondernemingen zich zonder andersluidend rapport op staatssteun beroepen, zullen hun vorderingen al snel worden verworpen. Bovendien is interessant dat de kort gedingrechter uitdrukkelijk benoemt dat een particuliere marktinvesteerder altijd rekening houdt met de omstandigheid dat een beoogde samenwerking ook invloed kan hebben op de waarde van grondposities waarop de samenwerking geen betrekking heeft. Aangezien overheden in het algemeen over veel vastgoed beschikken, staan de staatssteunregels er dus niet aan in de weg dat zij dit bij het aangaan van samenwerkingsovereenkomsten in het achterhoofd houden.
De zaak
De gemeente Tilburg is van plan om een “ winkelrondje” rondom het Stadhuisplein te ontwikkelen. Daarvoor wil de gemeente onder meer commerciële ruimten doen vestigen in:
- het Stadskantoor 1 (SK1), dat nu nog eigendom is van de gemeente, en
- een kantoorpand dat eigendom is van een aantal particulieren en dat tot enkele jaren terug werd gebruikt door de gemeente als Stadskantoor 3 (SK3). SK3 staat sinds het vertrek van de gemeente leeg.
Voor SK1 heeft de gemeente een commerciële ontwikkelaar (“ Multiveste”) gevonden die SK1 van haar afneemt mits Multiveste erin slaagt de in SK1 beoogde commerciële voorzieningen aan een of meer beleggers verkopen. SK3 zal door een projectontwikkelaar (“ Warenhuis”) van de particuliere eigenaren worden gekocht met het oog op de ontwikkeling SK3 tot commercieel vastgoed. Primark lijkt bereid te zijn de winkelruimten in SK3 van Warenhuis te huren. Er is nog geen (onherroepelijke) omgevingsvergunning verleend voor de ontwikkeling van SK3.
In de samenwerkingsovereenkomst komen Warenhuis en de gemeente (onder meer) overeen dat de gemeente SK3 voor een bedrag van EUR 6.7 miljoen van Warenhuis overneemt als die omgevingsvergunning niet onherroepelijk wordt verleend (de “ aankoopgarantie”). Vastgoedbeleggers (Royalton c.s.) uit het bestaande winkelcentrum van Tilburg vrezen de komst van een concurrerend winkelgebied dat tevens de beschikking krijgt over de aantrekkingskracht van Primark. Zij proberen de herontwikkeling van het stadhuisplein (en de vestiging van Primark in een ander winkelgebied) tegen te houden. Zij beroepen zich daarbij op het feit dat de aankoopgarantie van de gemeente volgens hen staatssteun oplevert voor Warenhuis.
Uitspraak
De kort gedingrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant komt tot het voorlopige oordeel dat de aankoopgarantie geen staatssteun oplevert. Omdat de gemeente Tilburg volgens hem als particuliere marktinvesteerder heeft gehandeld, wordt aan Warenhuis geen selectief voordeel verstrekt. Daarmee is niet voldaan aan alle voorwaarden voor staatssteun.
De kort gedingrechter is tot zijn oordeel gekomen op basis van de volgende omstandigheden.
- De overeengekomen koopprijs in de aankoopgarantie wijkt bijna niet af van de marktwaarde zoals begroot in een taxatierapport dat door de gemeente Tilburg in het geding is gebracht. Afhankelijk van de uiteindelijke bestemming zou de getaxeerde waarde van SK3 variëren van EUR 6.3 tot EUR 6.5 miljoen.
- Royalton c.s. hebben geen concurrerend taxatierapport in het geding gebracht.
- Warenhuis lijdt een verlies van EUR 1 miljoen als de omgevingsvergunning niet onherroepelijk wordt verleend en zij (dus) een beroep doet op de aankoopgarantie.
- De verkoop van SK1 aan Multiveste vindt plaats onder de voorwaarde dat Multiveste de beoogde commerciële ruimten aan beleggers kan verkopen. De gemeente heeft daarom commercieel belang bij de ontwikkeling van SK3 omdat de verkoop van SK1 en dus de daaraan gekoppelde inkomsten van de gemeente mede afhankelijk zijn van de aantrekkingskracht die SK3 moet gaan uitoefenen op beleggers in SK1.
- De kans dat geen omgevingsvergunning wordt verleend en een beroep op de aankoopgarantie wordt gedaan, is zeer gering omdat de beoogde ontwikkeling van het “winkelrondje” volledig past binnen het ruimtelijk beleid van de gemeente.
- Als een beroep wordt gedaan op de aankoopgarantie zal de gemeente de beschikking krijgen over bouwrijpe grond die zij verder kan (laten) ontwikkelen.
Tot slot
De uitspraak van de kort gedingrechter laat zien dat bij de beoordeling of een overheid als particulier marktinvesteerder handelt, alle relevante omstandigheden van het geval in aanmerking moeten worden genomen. Die beoordelingsmaatstaf komt overeen met de recente uitspraak van het Gerecht over de veelbesproken ontwikkeling van het centrum van Leidschendam en de recentere uitspraak van het Hof over verkoop van agrarische grond waaruit blijkt dat de verkopende overheid niet altijd de hoogste prijs hoeft te aanvaarden.
De uitspraak bevestigt het belang van een onafhankelijk taxatierapport om de waarde te onderbouwen van (grond)transacties waarbij overheden betrokken zijn. Als concurrerende ondernemingen zich zonder andersluidend rapport op staatssteun beroepen, zullen hun vorderingen al snel worden verworpen. Bovendien is interessant dat de kort gedingrechter uitdrukkelijk benoemt dat een particuliere marktinvesteerder altijd rekening houdt met de omstandigheid dat een beoogde samenwerking ook invloed kan hebben op de waarde van grondposities waarop de samenwerking geen betrekking heeft. Aangezien overheden in het algemeen over veel vastgoed beschikken, staan de staatssteunregels er dus niet aan in de weg dat zij dit bij het aangaan van samenwerkingsovereenkomsten in het achterhoofd houden.
Gerelateerd
Mededinging en staatssteun
